Nachgefragt

Ein häufiger Streitpunkt ist auch die Position der Gartenpflege. Nach § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung sind die Kosten der Gartenpflege umlagefähig. Die Verordnung zählt zu den Kosten der Gartenpflege, die Kosten der Pflege gärtnerischen angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, die Kosten der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

Gärtnerisch angelegt ist dabei jede Fläche, bei der sich jedenfalls ein kleines Maß der Gartengestaltung erkennen lässt, also auch bloße Rasenflächen oder einfach gehaltene, aber gezielt bepflanzte Beete. Auch die Pflege eines Dachgartens fällt unter die Anwendung.

Die Pflege umfasst sämtliche Maßnahmen, die dem Erhalt der gärtnerisch angelegten Fläche in ihrem durch die Erstherstellung bestimmten Zustand dienen. Betroffen sind etwa die Entfernung von störendem Fremdbewuchs, der Flächenschnitt sowie der regelmäßig erfolgende Rückschnitt von Stauden, Hecken und Gehölzen. Zur Pflege zählt aber ausdrücklich auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen.

Die Auslegung des Pflegebegriffes unterliegt der allgemeinen Definition für die Betriebskosten, nach der Betriebskosten laufend entstehen müssen.

Insofern ist es häufig umstritten, welche Maßnahmen noch unter diese Definition fallen. So fallen oftmals besondere Pflegemaßnahmen, wie Verspannarbeiten zur Entlastung und Sicherung einer Baumkrone, nicht unter die umlagefähigen Maßnahmen. Gerichte entschieden auch, dass der Rückschnitt von Bäumen, der vom Vermieter nur alle Jahrzehnte vorgenommen werde, nicht umlagefähig sei. Umstritten war auch, ob die Kosten für eine Baumfällung von den Mietern zu tragen sei. Mit der überwiegenden Rechtsprechung musste davon ausgegangen werden, dass das Fällen von Bäumen nicht von § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung erfasst sei. Argumente dafür waren, dass es sich nicht um laufende und wiederkehrende Kosten handele, die Verordnung nicht von Bäumen spreche und es sich eher um Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen handele.

Der Bundesgerichtshof entschied nun in einem Urteil (BGH Urteil v. 10.11.2021, Az. VIII ZR 107/20) zu Gunsten der Vermieter, dass auch das Fällen von morschen Bäumen zu den „Kosten der Gartenpflege“ gehöre und auf die Mieter umlagefähig sei. Nach dem BGH seien Bäume quasi verholzte Pflanzen und eine Erneuerung setze regelmäßig die vorherige Entfernung voraus. Schließlich seien der Gartenpflege „längere, nicht sicher vorherbestimmbare Zeitintervalle immanent“.