Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Originalbelege der Betriebskostenabrechnung ohne besonderes Interesse

Im Hintergrund der jährlichen von der Vermieterpartei zu erstellenden Betriebskostenabrechnung kommt es auch vor, dass die Mietpartei die Einsichtnahme in die Originalbelege verlangt, um die Abrechnungspositionen nachvollziehen zu können. Erwähnenswert ist hierbei, dass die Mietpartei eigentlich keinen Anspruch auf die Übersendung von Belegkopien hat und es sich um ein tatsächliches Einsichtnahmerecht handelt.

Der BGH hatte sich in einem Urteil vom 15.12.2021 – Az.: VIII ZR 66/20 – mit der Frage auseinanderzusetzen, ob dem Einsichtsanspruch des Mieters entsprochen ist, wenn der Vermieter die Belegkopien dem Mieter übersendet, obwohl der Mieter die Originalbelege einsehen wollte.

Das Gericht entschied, dass der Vermieter dem Mieter grundsätzlich auf dessen Verlangen die Originalbelege vorlegen muss. Der Mieter muss hierfür kein besonderes Interesse darlegen.
Nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter nach den Grundsätzen von Treu und Glauben lediglich Kopien oder eingescannte Belege vorlegen. Nur bei bewiesener Vernichtung der Originale kann Unmöglichkeit vorliegen.

Zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gehöre es, dass er im Anschluss an die Mitteilung der die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltenden Rechnung dem Mieter auf dessen Verlangen gemäß § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich sei.

Bereits aus dem Wortlaut der Norm folgt, dass sich das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalbelege bezieht. Danach hat der Vermieter Belege vorzulegen, soweit sie erteilt worden sind. Anhand dieser Formulierung wird deutlich, dass der Vermieter diejenigen Belege vorzulegen hat, die ihm selbst erteilt worden sind, mithin die Originale, während vom Vermieter gefertigte Kopien grundsätzlich nicht ausreichend sind. Zwar sind Originalbelege unter Umständen nicht nur solche in Papierform; es kann sich auch um Belege handeln, die dem Vermieter von seinen Dienstleistern ausschließlich in digitaler Form übermittelt worden sind. Vom Vermieter gefertigte Kopien sind jedoch Originalbelegen grundsätzlich nicht gleichzustellen. Dies werde auch anhand der Bestimmung des § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 deutlich, welche - jedenfalls für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse - ausdrücklich zwischen den „Berechnungsunterlagen“, in die Einsicht zu gewähren ist, und „Ablichtungen davon“ differenziert.

Nur ausnahmsweise könne nach den Grundsätzen von Treu und Glauben ein Anspruch des Mieters auf Überlassung von Fotokopien von Rechnungsbelegen bestehen.