Untergemeinschaften in WEG

Stellplatzeigentümer müssen Fundamentsanierung bezahlen

Bei Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) in Mehrhausanlagen werden oft weitgehend selbständige Untergemeinschaften gebildet. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in seinem Urteil vom 12. November 2021 (V ZR 204/20) entschieden, dass dies auch dann für Tiefgaragen möglich ist, wenn diese das Fundament der Wohngebäude bilden.
 
Wenn die Gemeinschaftsordnung vorsieht, dass diese Untergemeinschaften sich selbständig verwalten und eigene Rücklagen bilden sollen, dann müssen auch alleine die Teileigentümer die Sanierung der Tiefgarage tragen – auch wenn tragende Bauteile betroffen sind, die zugleich das Fundament der darüber liegenden Wohnhäuser bilden.
 
Die Sanierung
In dem konkreten Fall besteht die WEG aus mehreren Gebäuden, die mit einer Tiefgarage unterbaut sind. Für die verschiedenen Gebäude und die Tiefgarage sind in der Teilungserklärung sogenannte Sondernutzungsgemeinschaften gebildet worden. Diese sollen jeweils eigene Instandhaltungsrücklagen bilden. In einer Eigentümerversammlung wurde die Sanierung der Tiefgarage mit Kosten in Höhe von rund fünf Millionen Euro beschlossen. Zusätzlich entschieden die Stellplatzeigentümer, dass von ihnen jeweils eine Sonderumlage zur Finanzierung der Sanierung in Höhe von gut 21.000 Euro erhoben werden soll. Da dieser Betrag den Wert des Stellplatzes um ein Vielfaches überstieg, focht ein Stellplatzeigentümer den Finanzierungsbeschluss an.
 
Fehlende Kompetenz?
Die beiden ersten Instanzen gaben dem Stellplatzeigentümer Recht, da es der Sondernutzungsgemeinschaft an der Beschlusskompetenz hierfür mangele. Denn in der Teilungserklärung sei nicht eindeutig bestimmt, dass die Stellplatzeigentümer alle Entscheidungen hinsichtlich der Tiefgarage selber treffen sollen.
 
Die Pflicht der Tiefgaragenuntergemeinschaft
Die BGH-Richter sahen dies anders. Die Sondernutzungsgemeinschaften seien in der Gemeinschaftsordnung als weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften etabliert worden. Dies ist nach § 10 Absatz 1 Satz 2 WEG insbesondere auch für Tiefgaragen zulässig. Die Nutzung des Begriffs Sondernutzungsgemeinschaft spielt hierbei keine Rolle. Denn diese sollen sich selber verwalten, eigene Versammlungen abhalten dürfen und eigene Instandhaltungsrücklagen bilden. Somit lag die Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft der Stellplatzeigentümer vor.
 
Die Stellplatzeigentümer müssen auch die Kosten tragen. Denn nur so kann die Regelung zur Bildung einer eigenen Instandhaltungsrücklage gedeutet werden. Das gilt auch für die Sanierung von Bauteilen der Tiefgarage, die gleichzeitig das Fundament der Wohngebäude bilden. Der Beschluss zur Erhebung einer Sonderumlage bei den Stellplatzeigentümern entspricht daher auch ordnungsgemäßer Verwaltung.