Der Bundesgerichtshof urteilte in einer Entscheidung vom 12. Januar 2022 – Az.: VIII ZR 151/20 – zu der Frage, ob dem Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15% im Hintergrund der Betriebskostenabrechnung rechtlich zusteht, wenn die Liegenschaft zwar über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler verfügt, allerdings nicht über einen Wärmemengenzähler.

Das Gericht entschied hierbei sehr eindeutig zu Gunsten der Mietpartei, wonach von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung im Sinne von § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV auch dann auszugehen ist, wenn zwar die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler verfügt, jedoch die verbundene zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler verfügt.

Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV sind Heizkosten im Interesse eines sparsamen Umgangs mit Energie grundsätzlich nach dem konkreten Verbrauch der einzelnen Mieter zu verteilen. Um eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung sicherzustellen, schreibt § 4 Abs. 1 HeizkostenV vor, dass der anteilige Verbrauch an Wärme und Warmwasser zu erfassen ist.

Bei dem streitgegenständlichen Sachverhalt verfügte die Liegenschaft über eine zentrale verbundene Anlage zur Versorgung der Wohnungen mit Wärme und mit Warmwasser. Für derartige Anlagen sieht § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV vor, dass die einheitlich für Wärme und Warmwasser entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen sind, und zwar gem. § 9 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 HeizkostenV anhand der Anteile am Wärmeverbrauch. Zur Ermittlung der beiden Anteile am Wärmeverbrauch sieht § 9 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV vor, dass der Verbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage vom gesamten Verbrauch der verbundenen Anlage abzuziehen ist. Zu diesem Zweck regelt § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV, dass die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ab dem 31.12.2013 mit Wärmemengenzählern zu messen ist. Da diese fehlten, war dem Vermieter eine den Anforderungen des § 9 Abs. 1 HeizkostenV genügende, verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Wärme und Warmwasser nicht möglich, was die Kürzung rechtfertigt.