Wohnungseigentümergemeinschaften

Die Rolle des Verwalters nach der WEG-Reform

Mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts vom Dezember 2020 hat sich die Rolle der Verwaltung in der Wohnungseigentümergemeinschaft verändert. Zwar ist und bleibt die Hausverwaltung ein Dienstleister für die Gemeinschaft. Sie wurde mit der Gesetzesänderung jedoch zum Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und bekam grundsätzlich mehr Kompetenzen eingeräumt.
 
Eine der bedeutendsten Veränderungen ist die Neuregelung zu den Handlungsbefugnissen. Waren diese bisher in § 27 WEG a.F. abschließend aufgezählt, regelt nun eine Generalklausel mit unbestimmten Rechtsbegriffen die Befugnisse der Verwalter.
 
Mehr Befugnisse für Verwalter
Danach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, die

1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
   

 
Letzteres sah auch das alte Recht vor. Neu ist die Nummer 1. Was darunter zu verstehen ist, wird von Gemeinschaft zu Gemeinschaft unterschiedlich zu bewerten sein. Denn je größer eine Wohnanlage ist, desto mehr Entscheidungsbefugnisse wird die Verwaltung haben. Kleinere Reparaturen oder der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen dürften aber nach dem Willen des Gesetzgebers in der Regel von der Generalklausel umfasst sein, wenn nicht die Gemeinschaft etwas anderes beschlossen hat. Das ist nämlich unproblematisch möglich. Die Kompetenzen des Verwalters können und sollten per Beschluss erweitert oder eingeschränkt werden. Damit kann die WEG ganz individuell entscheiden, wozu sie ihren Verwalter ermächtigen und was sie lieber selbst machen wollen.
 
Im Außenverhältnis, also gegenüber den Dienstleistern oder Banken, hat die Einschränkung zum Schutz des Rechtsverkehrs jedoch erst einmal keine Wirkung. Der Verwalter ist vollumfänglich vertretungsbefugt, § 9b Absatz 1 WEG. Ausgenommen sind Kredit- und Grundstücksgeschäfte. Schutzlos bleibt die WEG aber dennoch nicht. Agiert der Verwalter über seine im Innenverhältnis bestimmten Befugnisse hinaus, ist der Vertrag mit dem Dritten zwar wirksam zustande gekommen. Die WEG kann jedoch den Verwalter in Anspruch nehmen; er macht sich schadensersatzpflichtig.
 
Mehr Rechte für Eigentümer
Das neue WEG-Recht sieht umgekehrt auch mehr Rechte für die Eigentümer vor. Das wichtigste Recht ist dabei die jederzeitige Möglichkeit der Wohnungseigentümer, den Verwalter oder die Verwaltung abzuberufen. Bis zum 30. November 2020 war dies nur möglich, wenn wichtige Gründe vorlagen. Das waren zum Beispiel das wiederholte Nichterstellen der Jahresabrechnung oder das Nichtführen der Beschlusssammlung. Nun bedarf es keines Grundes mehr. Mit der Abberufung endet die Organstellung des Verwalters, nicht aber zwangsweise der mit ihm geschlossene Verwaltervertrag. Dieser kann nur dann auch fristlos gekündigt werden, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt. Er endet nach einer Abberufung jedoch automatisch nach spätestens sechs Monaten.
 
Verwalter müssen Kenntnisse nachweisen
Neu ist auch, dass die WEG nun grundsätzlich verpflichtet ist, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen, da nur dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ausnahmen bestehen für WEGs mit höchstens acht Einheiten, in denen ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde. Aber auch bei diesen Gemeinschaften kann mit einem Drittel Quorum die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt werden.
 
Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. In Kraft tritt diese Pflicht am 1. Dezember 2022 für Verwalter, die neu berufen werden. Eine Person, die bereits beim Inkrafttreten der WEG-Novelle am 1. Dezember 2020 Verwalter einer WEG war, gilt gegenüber dieser WEG bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter.