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„Sonstige Betriebskosten“

Wie werden sie richtig abgerechnet?

Nicht selten kommt es zwischen Vermietern und Mietern zu Uneinigkeiten über die jährliche Betriebskostenabrechnung. Während der Vermieter die Auffassung vertritt, die Betriebskostenabrechnung unmissverständlich erstellt zu haben, erscheint sie für den Mieter intransparent.

Ein nicht unerheblicher Streitpunkt sind die oftmals auftretenden „sonstigen Betriebskosten“. Grundsätzlich zählt die Betriebskostenabrechnung in § 2 Nr. 1-17 die umlagefähigen Betriebskostenpositionen einzeln auf. Zu diesen gehören namentlich:

laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, z. B. Grundsteuer
Kosten der Wasserversorgung
Kosten der Entwässerung
Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage/ Brennstoffversorgungsanlage u.Ä.
Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage u.Ä.
Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Kosten für Personen- und Lastenaufzüge
Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Gartenpflegekosten
Beleuchtungskosten
Kosten der Schornsteinreinigung
Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Kosten für den Hauswart
Kosten der Gemeinschaftsantennenanlage bzw. der Breitbandkabelverteilanlage
Kosten des Betriebs der Einrichtung für die Wäschepflege
sonstige Betriebskosten

Bei Letzteren streiten die Parteien häufig darüber, welche Kosten hierunter zu subsumieren sind und welche nicht. Knackpunkt ist dabei der Grundsatz, dass Vermieter Betriebskosten gegenüber dem Mieter nur abrechnen können, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Nur wenn im Rahmen der „sonstigen Betriebskosten“ Konkretisierungen, wie beispielsweise die regelmäßige Dachrinnenreinigung oder etwaige Wartungskosten, ausdrücklich vereinbart sind, kann über diese Kosten abgerechnet werden.

Ähnlich transparent muss sodann auch die Betriebskostenabrechnung dargestellt werden. So reicht es nicht, mehrere Positionen unter „sonstige Betriebskostenpositionen“ zusammenzufassen, selbst wenn diese im Mietvertrag einzeln aufgeführt sind. Vielmehr müssen die einzelnen Positionen einzeln im Rahmen der Betriebskostenabrechnung aufgezählt werden, um so die nötige Transparenz für den Mieter zu schaffen.

Eine Aufschlüsselung nach Kostenarten ist nach dem BGH immer dann erforderlich, wenn die einzelnen abgerechneten Kostenarten nicht eng zusammenhängen. Ein enger Zusammenhang besteht grundsätzlich bei den Kosten innerhalb der einzelnen Ziffern des Betriebskostenkataloges. Dementsprechend hat der BGH die Abrechnung der Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter „Versicherungen“ zugelassen.

Ein enger Zusammenhang liegt hingegen nicht vor, wenn im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als „sonstige Betriebskosten“ vereinbart ist. Bei deren Abrechnung sind die einzelnen Kostenarten anzugeben und der Vermieter muss aufschlüsseln, welche Beträge für die jeweilige Kostenart angefallen sind, BGH, Beschluss v. 6.7.2021, VIII ZR 371/19.