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Untersagung der Gebrauchsüberlassung an Dritte nach der Vermieterkündigung

In der Vermietungspraxis kann es vorkommen, dass das Mietverhältnis seitens des Vermieters gegenüber dem Mieter in berechtigter Weise gekündigt wurde und der Mieter – trotz der ihm bekannten Räumungsaufforderung – die gegenständlichen Wohnräume vor der Wohnungsrückgabe an Dritte vermietet. Diese Vorgehensweise hat aus Mietersicht den Zweck, die endgültige Räumung der Mietsache zu verzögern, da ein mit der Räumungsvollstreckung beauftragter Gerichtsvollzieher zunächst nur diejenigen aus der Mietsache entfernt, die im Räumungstitel mit aufgeführt sind. Dieses beinhaltet demzufolge meistens nicht die nachträglich in den Mieträumen seitens des Mieters aufgenommenen Personen.

In diesem Zusammenhang entschied das Landgericht Berlin mit Beschluss vom 07. April 2022 – Az.: 67 T 8/22 -, dass dem Vermieter (von Wohnraum) gegenüber dem Mieter ein auf § 1004 BGB beruhender und im einstweiligen Verfügungsverfahren durchsetzbarer Anspruch auf Untersagung der vollständigen oder teilweisen Gebrauchsüberlassung an Dritte jedenfalls dann zusteht, wenn er gegen den Mieter einen vorläufig vollstreckbaren Räumungstitel erwirkt und der Mieter danach den Versuch einer unbefugten Gewahrsamsüberlassung unternommen oder bereits erfolgreich abgeschlossen haben sollte.

Der (Wohnraum-)Vermieter muss sich in diesen Fällen nicht auf die spätere Möglichkeit zur Erwirkung einer Räumungsverfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO gegen den unbefugt - und häufig ausschließlich zur Vereitelung der Räumungsvollstreckung - in die Mietsache aufgenommenen Dritten oder die Möglichkeit einer Klauselumschreibung nach § 727 ZPO verweisen lassen. Denn beide Verfahren sind mit einem weiteren zeitlichen Verzug sowie nicht unerheblichen prozessualen Risiken für den Vermieter verbunden.

Davon ausgehend kann dem Vermieter weder das Rechtsschutzbedürfnis für eine präventive Untersagungsverfügung gegen den gekündigten Mieter oder gegen sonstige Gewahrsamsinhaber abgesprochen werden, noch entfaltet § 940a Abs. 2 ZPO als lex specialis eine Sperrwirkung zu Lasten des Vermieters. Ob das für den Erlass einer einstweiligen Untersagungsverfügung erforderliche Rechtsschutzbedürfnis bereits mit Erwirkung des Räumungstitels gegenüber dem Mieter oder einem sonstigen Gewahrsamsinhaber begründet wird oder zusätzlich die konkrete Gefahr oder sogar der Versuch oder der Vollzug einer unbefugten Gewahrsamsüberlassung an Dritte hinzukommen muss, konnte im konkreten Fall dahinstehen. Denn die Verfügungsklägerin hat glaubhaft gemacht, dass der Verfügungsbeklagte den Gewahrsam nach Erwirkung des Räumungstitels bereits mehrfach unbefugt an Dritte überlassen hat.