Was passiert, wenn ein einzelner Mieter kündigt?

Nicht selten kommt es vor, dass Mieter sich untereinander zerstreiten und in der Folge nur einer der beiden Mieter aus der gemeinsamen Mietwohnung ausziehen möchte.

Was vielen Beteiligten nicht bewusst ist: Bei einer Mehrheit von Mietern kann die Kündigung wegen der sogenannten Einheitlichkeit des Mietverhältnisses nur einheitlich von allen Mietern gemeinschaftlich erklärt werden. Bei den Mietern handelt es sich um sogenannte Gesamtschuldner. Eine Teilkündigung nur seitens eines Mieters ist unzulässig.

Kündigt nur eine von mehreren Mietvertragsparteien gegenüber dem Vermieter und zieht aus, ist dies mietvertraglich folglich irrelevant. Die Kündigung eines einzelnen Mieters löst das Mietverhältnis weder insgesamt auf, noch beendet es die mietvertraglichen Beziehungen zwischen dem kündigenden Mieter und dem Vermieter. Auch der Auszug des kündigenden Mieters ändert hieran nichts, sodass er weiterhin an dem Vertrag gebunden und in der Haftung ist.

Der Vermieter kann darauf bestehen, dass das Mietverhältnis nur durch Unterschrift beider Mieter beendet wird oder alternativ mit beiden weitergeführt wird.

Der Vermieter kann den ausziehenden Mieter auch mittels einer sogenannten Parteientlassungsvereinbarung aus dem laufenden Mietverhältnis – und seiner Haftung –entlassen. Dann läuft das bisherige Mietverhältnis mit dem verbleibenden Mieter weiter. Eine Verpflichtung dazu besteht für den Vermieter jedoch nicht. Immerhin verliert er mit der Entlassung eines Mieters eine erhebliche (Zahlungs-)Sicherheit.

Eine Ausnahme besteht lediglich für den Fall, dass es sich bei den beiden Mietern um Eheleute handelt, die sich rechtskräftig haben scheiden lassen. Ist der Vermieter mit der Entlassung einer Partei nicht einverstanden, haben die Ehegatten in diesem Fall einen Anspruch gegen den Vermieter auf die Umgestaltung des Mietvertrags. Dabei sind mieterseits gewisse Voraussetzungen zu beachten. Die Erklärung muss durch beide Mieter gegenüber dem Vermieter mit dem Inhalt erfolgen, dass der Mietvertrag nur mit einem von ihnen allein fortgesetzt werden soll. Der Zugang der Mitteilung zieht eine Vertragsänderung nach sich. Im Ergebnis wird das Mietverhältnis mit dem in der Wohnung verbliebenen Ehegatten alleine fortgesetzt. Dem Vermieter steht in derartigen Fällen allerdings ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn der verbliebene Ehepartner nicht in der Lage ist, die Miete zu bezahlen.