Kündigung eines KFZ-Stellplatzes

Bei Kündigungen einer Garage oder eines Stellplatzes gibt es immer wieder Streit um die Frage, inwiefern die Garage oder der Stellplatz Bestandteil eines ebenfalls vorhandenen Wohnraummietvertrages sind.

Diese Frage hat den Bundesgerichtshof (BGH) auch schon des Öfteren beschäftigt. In der jüngsten Entscheidung des BGH, Beschluss v. 14.12.2021 – VIII ZR 95/20, haben die Richter die bekannten Grundsätze bestätigt und abermals wiederholt. Nach den Bundesrichtern spricht bei einem schriftlichen Wohnraummietvertrag und einem separat hiervon abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen. Die Folge wäre, dass der Vertrag über die Garage separat gekündigt werden könnte.

Diese Vermutung kann durch besondere Umstände des Einzelfalles, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage oder den Stellplatz nach dem Willen der Vertragspartner eine rechtliche Einheit bilden sollen, widerlegt werden. Die Rechtsprechung geht aber bereits dann von solchen besonderen Umständen aus, wenn die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück liegen. Faktisch liegt daher nach der Rechtsprechung im Regelfall ein einheitliches Mietverhältnis vor.

Anhaltspunkte für einen separaten Vertrag sind gegeben, wenn der Stellplatzmietvertrag an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug nimmt und nicht unter den gleichen Voraussetzungen wie dieser ordentlich gekündigt werden kann. Daher können auch unterschiedliche Kündigungsfristen für einen separaten Vertrag sprechen. Ist nach den Grundsätzen der Rechtsprechung von einem einheitlichen Mietvertrag auszugehen, dann finden die Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse Anwendung.

Die Folge daraus ist, dass weder das Mietverhältnis über den Wohnraum noch das Mietverhältnis über die Garage isoliert gekündigt werden können. Der Vermieter kann nur unter den strengen Kündigungsvoraussetzungen, das heißt aufgrund eines berechtigten Interesses oder aus wichtigem Grund, das gesamte Mietverhältnis einschließlich des Garagenmietvertrages kündigen. Diesbezüglich gelten auch die für Wohnraum maßgebenden Kündigungsfristen.