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Ausschluss des Minderungsrechts durch Verhinderung der Mängelbeseitigung

Gemäß § 536 BGB kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Mietsache mangelhaft ist. Das Minderungsrecht des Mieters ist aber ausgeschlossen, wenn er die Mängelbeseitigung schuldhaft verhindert oder mutwillig erschwert. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter Handwerkertermine schuldhaft versäumt, die Durchführung von Reparaturmaßnahmen in der Mietwohnung nicht duldet, seiner Pflicht zur Mängelanzeige nicht nachkommt oder Mängelbeseitigungsmaßnahmen des Vermieters von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht und notwendige Vorbereitungsarbeiten nicht ausführt.

Zu diesen notwendigen Vorbereitungsmaßnahmen gehören auch die Benennung von Besichtigungsterminen für die Mängelbeseitigung. Es ist allerdings notwendig, dass die Mängelbeseitigung vom Vermieter ordnungsgemäß angeboten wird.

In Hintergrund der obigen Thematik existiert ein neues Urteil des Landgerichts Freiburg vom 23.02.2022 – 9 S 15/21 -, nach dem ein Mieter mutwillig die Mängelbeseitigung verhinderte und damit sein Minderungsrecht verlor, da er die Terminkoordination mit Handwerkern übernommen hatte und sich nach einem gescheiterten Termin trotz anderer Zusage nicht mehr gemeldet hatte.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Ein Mieter rügte eine massive Schimmelbildung als Wohnungsmangel und forderte den Vermieter zur Mängelbeseitigung auf. Nachdem ein Privatgutachter den Mangel feststellte und Vorschläge zur Mängelbeseitigung nebst Terminangaben unterbreitete, teilte der Mieter mit, er habe an den angegebenen Terminen keine Zeit, werde aber mit neuen Terminvorschlägen direkt auf die Handwerker zukommen. Diese erhielten aber keine weiteren Terminvorschläge. Nachdem der Mieter fortlaufend unter Berufung auf die Schimmelbildung die Miete minderte, erhob der Vermieter Klage auf Zahlung der vollen Miete. Mit Erfolg!

Praxistipp

Das Urteil macht deutlich, dass es für den Mieter risikobehaftet ist, die Terminkoordination mit Handwerkern bei einer Mängelbeseitigung zu übernehmen. Ein Mieter ist zwar zur Duldung von Instandsetzungsarbeiten verpflichtet. Duldung heißt jedoch (passive) Mitwirkung und keine Pflicht zu aktivem Tätigwerden. Beteiligt sich der Mieter allerdings aktiv und sagt eine Terminkoordination zu, haftet er nach dieser Rechtsprechung für eigene, diesbezügliche Versäumnisse. Dies hat für den Mieter weitreichende Folgen und führt zu einer Verlagerung der Pflichten bei der Instandsetzung.