Im Altbau gelten keine Neubaustandards

Im Gesetz ist vorgeschrieben, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Umfang der Pflicht zur Gebrauchserhaltung richtet sich grundsätzlich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie danach, was die Parteien vertragsgemäß vereinbart haben.

Wird eine Altbauwohnung vermietet, kommt es grundsätzlich darauf an, was zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes üblich war. Der Mieter darf aber jedenfalls einen gewissen Mindeststandard, wie funktionierende Elektrik und (Warm-)Wasserversorgung erwarten. Jedoch gilt der Grundsatz: „Altbau ist Altbau und Neubau ist Neubau“. Mieter müssen sich dies vor Augen führen, bevor sie die Miete wegen möglicher Mängel mindern. Denn nicht immer ist ein Mangel auch ein solcher oder berechtigt tatsächlich zur Minderung.

Wer in einen Altbau zieht, kann nicht erwarten, dass die Wohnung bautechnisch auf dem modernsten Stand ist. Bestimmte, für Altbauwohnungen typische Unzulänglichkeiten hat der Mieter dann hinzunehmen. Mietet der Wohnungssuchende eine Altbauwohnung an, kann er nicht ohne weiteres erwarten, dass im Keller feuchtigkeitsempfindliche Gegenstände gelagert werden oder dass Knarr-Geräusche vermieden werden können.

Mieter eine Berliner Altbauwohnung, die mit sogenannten Kastendoppelfenstern ausgestattet ist, beanspruchten eine Mietminderung, weil die Fenster undicht und zugig seien und die Fensterscheiben „bei Wind klirren“ würden. Auch meinten die Mieter, dass Sie aufgrund von störenden Grundsanierungsarbeiten in der Nachbarwohnung die Miete mindern könnten.

Das Amtsgericht Neukölln hatte sich mit dem vorgenannten Fall zu befassen und urteilte in seiner Entscheidung vom 22.07.2021 – 14 C 75/20: „Kastendoppelfenster im Altbau müssen (und sollen) nicht luftdicht sein; ein zur Minderung berechtigender Mangel liegt nur dann vor, wenn ein nicht ausreichender Schutz gegen das Eindringen von Feuchtigkeit, zum Beispiel bei Schlagregen, vorliegt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft anzunehmen ist“. Weiter führte das Gericht aus: „Mit Instandsetzungsarbeiten bei Altbauten muss gerechnet werden; ein Mangel wegen Baulärm und sonstigen Beeinträchtigungen durch Arbeiten in der Nachbarwohnung kann nur geltend gemacht werden, wenn eine darüberhinausgehende Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs konkret dargelegt wird.“

Der Entscheidung des Amtsgerichts ist beizupflichten. Denn wer „ALT“ mietet, darf kein „NEU“ erwarten.