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Fälligkeits- und Verzugsvoraussetzungen bei der WEG-Sonderumlage

Die Kosten für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums bestreitet der WEG-Verwalter normalerweise aus den laufenden Hausgeldzahlungen. Größere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen werden üblicherweise über die Instandhaltungsrücklage finanziert.

Neben diesen Wegen, die Gemeinschaft mit den nötigen Finanzmitteln auszustatten, steht noch das Instrument der Sonderumlage zur Verfügung. Wie der Name schon sagt, wird hierüber im Regelfall ein außerordentlicher Finanzbedarf der Gemeinschaft gedeckt.

Über eine Sonderumlage entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschluss. Bei der Höhe der Sonderumlage hat der Verwalter ein weites Ermessen. Die Sonderumlage sollte so kalkuliert sein, dass der zusätzliche Finanzbedarf auch tatsächlich gedeckt ist.

Zu einem Beschluss über eine Sonderumlage gehört neben dem Betrag auch die Angabe des Verteilungsschlüssels. Auch sollte ein ausdrücklicher Fälligkeitstermin genannt und mit beschlossen sein. Bei höheren Sonderumlagen zur Finanzierung größerer Maßnahmen kann auch eine Fälligkeit in Raten sinnvoll sein. Für die Sonderumlage haften die zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragenen Eigentümer.

Zu der Fälligkeit der beschlossenen Sonderumlage ist ein aktueller Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 01. Juni 2022 – Az.: 11 T 22/22 – zu benennen, nach dem WEG-Sonderumlagen grundsätzlich erst durch die Beschlussfassung über die Erhebung der Sonderumlage und den anschließenden Abruf durch den Verwalter fällig werden.

Gleichfalls ist auszuführen, dass ein Verzug bei der Zahlungsverpflichtung der Sonderumlage auch ohne Mahnung eintreten kann, wenn die Fälligkeit der Sonderumlage kalendermäßig bestimmt wird.

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung von Hausgeld ist, hat auch nur sie ggf. Schadensersatzansprüche gegen den Hausgeldschuldner und nicht etwa einzelne Wohnungseigentümer.

Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet zudem für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde.

Praxistipp

Hausgeldansprüche und damit auch Sonderumlagen können anstatt im Wege einer "normalen" Zahlungsklage auch in einem Urkundenverfahren geltend gemacht werden. Im Urkundenprozess kann ein Anspruch, der die Zahlung einer bestimmten Geldsumme zum Inhalt hat, geltend gemacht werden, wenn sämtliche zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können. Diese Voraussetzung ist bei ausstehenden Sonderumlagen oder Hausgeldansprüchen einfach zu erfüllen.