Mietrecht

Eine in der Praxis häufig zu beobachtende Fragestellung des Vermieters ist, wann Ansprüche gegen ehemalige Mieter verjähren, bis wann die Kaution zurückgezahlt und bis wann eine Kautionsabrechnung erstellt werden muss.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietwohnung erhält der Mieter den Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution oder im Falle einer Bürgschaft, den Anspruch auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde an den Bürgen. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter zur Rechnungslegung und damit zur Abrechnung der Kaution verpflichtet.

 Der Mieter hat aber in keinem Fall ein Recht darauf, dass die Kaution sofort bei der Übergabe der Mieträume an ihn ausgezahlt wird. Dem Vermieter steht hier vielmehr eine Prüf- und Überlegungsfrist zu, in der er seine eventuell bestehenden Schadensersatzansprüche gegen den Mieter geltend machen kann. Eine gesetzliche Grenze dieser Überlegungsfrist existiert nicht.

Die meisten Amtsgerichte gehen jedoch von einer Zeit zwischen drei und sechs Monaten aus. Der Rückzahlungsanspruch wird deshalb in der Regel erst dann fällig, wenn der Vermieter überblicken kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss. Gerade deshalb dürfen Vermieter nicht untätig bleiben.

Aus den mietrechtlichen Nebenpflichten ergibt sich die Pflicht des Vermieters, seine Ansprüche unverzüglich zu prüfen. Nach dem Bundesgerichtshof sind daher die Umstände des konkreten Einzelfalles maßgeblich, wann der Kautionsrückzahlungsanspruch fällig wird. Liegen insofern keine fälligen Gegenansprüche vor und sind solche Ansprüche nicht ersichtlich, ist der Vermieter gehalten, sofort abzurechnen.

Eingeschränkt wird die Frist zur Kautionsabrechnung jedoch aus Verjährungsgründen. Aus § 548 Abs. 1 BGB folgt, dass die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten verjähren. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält und nicht, wie man meinen könnte, mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Nach Ansicht der Bundesrichter soll die kurze Verjährungsfrist letztlich Mietern und Vermietern gleichermaßen helfen. Es soll dadurch möglichst schnell nach Rückgabe der Mietsache geklärt werden, ob Ersatzansprüche des Vermieters bestehen oder nicht.