Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen

„Zu erwartende Kostensteigerungen können berücksichtigt werden“

Angesichts steigender Gaspreise fragen sich viele Vermieter, ob und wie sie die Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter für Wohnraum anpassen können. Die Chefjustiziarin von Haus & Grund Deutschland, Inka-Marie Storm, erklärt im Interview die rechtlichen Rahmenbedingungen und warum eine Anpassung auch im Sinne der Mieter ist.
 
Können die Vorauszahlungen nur um den Betrag aus der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden?
Nein, auch zu erwartende Kostensteigerungen können berücksichtigt werden (Urteil vom Bundesgerichtshof (BGH) vom 28. September 2011, VIII ZR 294/10). Gemäß § 560 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) können die Vertragsparteien eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen, sofern die Vorauszahlungspflicht vertraglich vereinbart ist. Dafür müssen Vermieter eine Prognose über das Jahr stellen. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag ist hingegen nicht zulässig, wie der BGH bereits in der Vergangenheit entschieden hat.
 
Kann die Erhöhung der Vorauszahlung nur mit der Betriebskostenabrechnung vorgenommen werden?
Nein, die Erhöhung kann auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. Dies gilt selbst dann, wenn das Abrechnungsjahr bereits abgelaufen, die Abrechnung aber noch nicht erfolgt ist (BGH-Urteil vom 18. Mai 2011, VIII ZR 271/10). Der BGH begründet dies mit dem Sinn und Zweck des § 560 Absatz 4 BGB:
 
Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahekommen, sodass weder der Mieter dem Vermieter – durch zu hohe Vorauszahlungen – ein zinsloses Darlehen gewährt noch der Vermieter – angesichts zu niedriger Vorauszahlungen – die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss.
 
Es widerspräche diesem Zweck, eine Anpassung zu verwehren und damit bei unrealistischen Vorauszahlungen zu bleiben. Die Anpassung kann aber nur für die Zukunft erfolgen; sie kann nicht rückwirkend geltend gemacht werden. Sofern eine neue Abrechnung erfolgt, muss diese als Grundlage für eine etwaige Anpassung genommen werden. Das Anpassungsrecht auf Grundlage der vorherigen Abrechnung ist dann verwirkt.
 
Kann der Vermieter mehr als einmal pro Abrechnung von seinem Anpassungsrecht Gebrauch machen?
Nein, in der Regel kann die Vorauszahlungsanpassung nur einmal pro Abrechnung erfolgen. Allerdings kann es weitere Anpassungen geben, sofern im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Vermieter angemessene Erhöhungen der Vorauszahlungen vornehmen kann. Gleiches gilt, wenn sich Mieter und Vermieter auf weitere Anpassungen während der Abrechnungsperiode einigen. Schließlich wirkt eine Anpassung einem bösen Erwachen seitens der Mieter entgegen und kann eine finanzielle Überforderung vermeiden.
 
Wie wird die Erhöhung vorgenommen?
Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform erklären, in der er sie plausibel macht. Wenn die Vorauszahlung um den Rechnungsbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung erhöht wird, reicht ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis. Werden zu erwartende Kostensteigerungen bei der Prognose mitberücksichtigt, sind die maßgeblichen Umstände darzulegen. Eine Zustimmung des Mieters ist für die Erhöhung gemäß § 560 Absatz 4 BGB nicht erforderlich.