In Eigentümergemeinschaften kommt es insbesondere im Hinblick auf kostenintensive, aber notwendige Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum oder anstehende Modernisierungen zum dem Umstand, dass die Instandhaltungsrücklage keine genügende monetäre Deckung aufweist und aus diesem Grund seitens der Gemeinschaft eine Sonderumlage erhoben werden muss.

Sonderumlagen sind im Gesetz nicht vorgesehen. Das gesetzlich geregelte Finanzierungsinstrument der Eigentümer ist der Wirtschaftsplan. Die Sonderumlagen sind in der Rechtsprechung aber anerkannt, wobei herkömmlich behauptet wird, es handele sich um ein Instrument der „Nachfinanzierung“, also um einen „Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig waren oder durch neue Tatsachen überholt wurden“. Tatsächlich werden Sonderumlagen meistens in Ergänzung eines zeitgleich beschlossenen „regulären“ Wirtschaftsplans zwecks Finanzierung außergewöhnlicher größerer Ausgaben beschlossen, die keineswegs auf einem unvorhergesehenen Ereignis beruhen. Die Sonderumlage verdeutlich in diesem Fall den „außerordentlichen Charakter“ der betreffenden Ausgaben und ermöglicht es außerdem, die aufgebrachten Mittel der Erhaltungsrücklage zuzuführen und die beschlossene Maßnahme aus dieser zu finanzieren.

Hierbei stellt sich in Anbetracht hoher Sonderumlagenzahlungen häufig seitens der Eigentümer die Frage, wann eine Fälligkeit der Zahlung angenommen werden kann.

Das Landgericht Karlsruhe urteilte in einem Beschluss vom 01. Juni 2022 – Az.: 11 T 22/22 – zu der Frage der Fälligkeit einer WEG-Sonderumlage dahingehend, dass WEG-Sonderumlagen grundsätzlich erst durch die Beschlussfassung über die Erhebung der Sonderumlage und den anschließenden Abruf durch den Verwalter fällig werden.

Die Gemeinschaft kann den Fälligkeitszeitpunkt gem. § 28 Abs. 3 WEG im Beschluss festlegen. Enthält der Beschluss keine Fälligkeitsregelung, wird die Sonderumlage mit der Anforderung durch den Verwalter gem. § 271 BGB WEG zur Zahlung fällig.

Ein Verzug kann demnach ohne Mahnung eintreten, wenn die Fälligkeit der Sonderumlage kalendermäßig bestimmt wird (§ 286 Abs. 1 Nr. 1 BGB).