Nutzungsentschädigung bei verzögerter Räumung

Viele Vermieter fragen sich, ob der Mieter eine Entschädigung zahlen muss, wenn dieser die Wohnung verspätet zurückgibt. Denn zwischen der rechtlichen Beendigung eines Mietverhältnisses und der tatsächlichen Rückgabe der Wohnung durch den Mieter kann im Einzelfall viel Zeit vergehen. In der Praxis ist dies vor allem dann zu beobachten, wenn es zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommt. Sobald das Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter entweder durch eine Kündigung oder bei einem Zeitmietverhältnis durch Zeitablauf beendet ist, so ist der Mieter zur Rückgabe der Wohnung verpflichtet (§ 546 BGB). Dem Mieter steht nun kein Nutzungsrecht an der Mietsache mehr zu.

Es kommt dennoch immer wieder vor, dass der Mieter dieser Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe nicht nachkommt und somit den Gebrauch der Mietwohnung fortsetzt. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter allerdings rechtlich nun keine Miete mehr verlangen. In solchen Fällen steht dem Vermieter unter anderem für die Dauer der Vorenthaltung der Wohnung ein Recht auf Geltendmachung von Nutzungsentschädigung zu. § 546a Abs. 1 BGB regelt, dass der Vermieter im Falle der verspäteten Rückgabe für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen kann, die für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist.

Dies kann für Mieter teuer werden und zwar auch dann, wenn sie die ehemals vertraglich vereinbarte Miete bereits weiterzahlen. Denn der Vermieter darf nach § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB auch wahlweise für die Dauer der Vorenthaltung die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, soweit diese die ehemals vereinbarte Miete übersteigt. Dies entschied der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16. Die Bundesrichter stellten klar, dass es für die Berechnung des ortsüblichen Betrages einzig darauf ankomme, was der Vermieter bei einer Neuvermietung der Wohnräume verlangen könnte.

Die konkrete Höhe dieser „Marktmiete“ kann im Zweifel auch durch das Gericht geschätzt werden.

In Gebieten, in denen Neuvertragsmieten durch eine Mietpreisbremse gedeckelt sind, kann diese im Wege eine Schätzung auf der Grundlage des Zuschlags von 10% zu den Werten des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden.