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Wie lässt sich die Liquidität sichern?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss zahlungsfähig sein. Sie muss laufende Kosten wie Heizung, Wasser und Versicherungen, aber auch einzelne Reparaturen bezahlen können. Eine kluge Finanzplanung ist unabdingbar. Hierzu zählt ein durchdachter, vorausschauender Wirtschaftsplan als realistische Prognose des Finanzbedarfs der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ebenso wie die Ansparung einer dem Alter des Gebäudes angemessenen Erhaltungsrücklage.

Doch trotz aller sorgfältiger Planung kann es auch in einer gut geführten Wohnungseigentümergemeinschaft zu finanziellen Engpässen kommen. Hausgeldausfälle durch einzelne oder mehrere Eigentümer oder zuvor nicht absehbare Sanierungsmaßnahmen wie Dachreparaturen können die kurzfristige Deckung eines erhöhten Geldbedarfs erforderlich machen.

Der Beschluss einer Sonderumlage ist dann meist das beste Mittel. Da die Sonderumlage eine Ergänzung des Wirtschaftsplans ist, muss ein solcher Beschluss den Anforderungen an den Beschluss des Wirtschaftsplans entsprechen. Das bedeutet, dass die zu finanzierende Maßnahme detailliert bezeichnet werden muss, die Gesamtkosten der Maßnahme angegeben werden müssen, der Verteilerschlüssel und die konkret auf den jeweiligen Sondereigentümer entfallenden Kosten dargestellt und die Fälligkeit der Umlage nebst etwaiger Zahlungsmodalitäten, wie beispielsweise Ratenzahlungen, klar abgebildet werden müssen.

Ein Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage ist zudem bei erheblichen Hausgeldausfällen denkbar. Er ist aber als Zweckentfremdung nur restriktiv zulässig. Die Modalitäten der Inanspruchnahme müssen dann äußerst präzise geregelt werden. Es muss eine unantastbare, „eiserne Reserve“ zurückbehalten werden und die zeitlichen Komponenten der Maßnahme müssen klar definiert sein.

Möglich ist auch die Aufnahme eines Kredites durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als eigenständige Rechtspersönlichkeit. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 25.09.2015, Aktenzeichen 244/14) hat dies ausdrücklich zugelassen, mahnt aber zur Vorsicht und hat einen umfassenden Katalog entwickelt, welche Punkte zuvor in der Wohnungseigentümergemeinschaft geklärt sein müssen. Insbesondere muss das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer erörtert werden. Nach außen haften die Eigentümer nur entsprechend ihrer Miteigentumsanteile. Im Innenverhältnis sind sie jedoch theoretisch unbegrenzt nachschusspflichtig, wenn einzelne Eigentümer nicht zahlen können. Das Haftungsrisiko ist also erheblich.

Die meisten Liquiditätsengpässe sind vermeidbar. Ein langfristiger Instandhaltungsplan mit ausreichend hoher Erhaltungsrücklage und ein rasches Eingreifen bei Hausgeldrückständen können meist schwerwiegendere Finanzprobleme vermeiden.