
Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V.


Haus & Grund Frankfurt
am Main e. V.
Grüneburgweg 64am Main e. V.
60322 Frankfurt am Main
Tel.: 069 - 95 92 91 - 0
Fax: 069 - 95 92 91 - 11

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Topthemen
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Die jährliche Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung stellt nicht erst seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Reform) 2020 einen wichtigen Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dar. Schon immer wurden in diesen Treffen der Wille der Eigentümer gebildet, Beschlüsse gefasst und Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen beschlossen.Nach dem Gesetz ist die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr durch den Verwalter einzuberufen. Dies soll sicherstellen, dass jeder Eigentümer regelmäßig die Chance hat, Probleme und Anregungen zu diskutieren und sich auszutauschen. Gleichzeitig muss auch über die jährlichen Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen beschlossen werden. Die Teilungserklärung kann jedoch kürzere Intervalle vorsehen; an diese sind die Wohnungseigentümer dann gebunden. Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter oder beruft dieser keine Versammlung ein, so kann dies der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer übernehmen. Existiert keines der Ämter, muss die Gemeinschaft dann eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn dies in Textform und unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Wird die Eigentümerversammlung durch einen Nichtberechtigten einberufen, hat dies Konsequenzen: Das Bayerische Oberlandesgericht entschied bereits 2004 (2 Z BR 113/04), dass ein solcher Einberufungsmangel regelmäßig zwar nicht zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse führt, diese jedoch anfechtbar sind.
Drei Wochen Ladungsfrist sind einzuhalten
Bei der Einladung zur Eigentümerversammlung ist eine bestimmte Form und Frist einzuhalten. Die Einberufung muss in Textform und seit dem 1. Dezember 2020 mit mindestens dreiwöchiger Frist erfolgen. Ebenso muss der Einladung eine Tagesordnung mit sämtlichen Tagesordnungspunkten beiliegen. Ein Nachschieben weiterer Tagesordnungspunkte ist nur dann möglich, wenn die Dreiwochenfrist noch nicht abgelaufen ist. Die Einhaltung der Frist soll nämlich erreichen, dass sich alle Eigentümer mit sämtlichen Tagesordnungspunkten beschäftigen und darauf vorbereiten können. Werden Themen kurzfristig nachgereicht, würde dieses Ziel verfehlt. Bei einem Verstoß gegen die Einladungsfrist sind die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar. Der anfechtende Eigentümer muss allerdings darlegen können, dass er wegen der Kurzfristigkeit verhindert gewesen sei, sich vorzubereiten und sich die mangelhafte Einladung auch auf das Beschlussergebnis ausgewirkt habe.
Neben der Einhaltung von Form und Frist muss in der Einladung auch Ort und Zeit der Versammlung angegeben sein.
Wahl eines geeigneten Versammlungsorts notwendig
Der Versammlungsort muss verkehrsüblich zu erreichen und der Raum groß genug sein, um allen Wohnungseigentümern Platz zu bieten. Unlängst hat das Landgericht Frankfurt (2-13 S 4/22) entschieden, dass alle gefassten Beschlüsse, ohne dass es auf die Kausalität ankommt, für ungültig zu erklären sind, wenn aufgrund der begrenzten Größe des Versammlungsortes einem Wohnungseigentümer die Teilnahme verwehrt ist. Auch während erschwerter Umstände wie zum Beispiel in der Pandemiesituation sei es das Recht eines jeden Eigentümers, an der Versammlung teilzunehmen, wenn er dies wolle. Der Verweis auf eine mögliche Vollmachtserteilung sei nicht ausreichend. Denn die Eigentümer haben, so die Richter, nicht nur das Recht, ihren Willen durch Abstimmungsverhalten zum Ausdruck zu bringen, sondern auch durch Wortmeldungen auf der Versammlung die Anwesenden in Richtung der von ihnen gewünschten Willensbildung zu beeinflussen. Die Teilnahme an einer Versammlung sei eines der elementaren Kernrechte der Eigentümer.
Zwar muss der Versammlungsort nicht zwingend wohnlich, gut belüftet und bestuhlt sein. Je umfangreicher aber die Tagesordnung ist, desto „professioneller“ muss auch der Versammlungsort sein. Im Jahr 2018 entschied das Amtsgericht Dortmund (512 C 31/17), dass eine Eigentümerversammlung, die stehend im Waschkeller des Hauses abgehalten wird, nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Insbesondere bei strittigen Punkten müsse ein Versammlungsort nämlich eine längere argumentative Auseinandersetzung ermöglichen. Das sei im Stehen im Waschkeller kaum denkbar.
Neben der ausreichenden Größe und der Angemessenheit ist es bei der Ortswahl wichtig, dass der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit gewahrt werden kann, da die Eigentümerversammlung unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfindet (Bundesgerichtshof, V ZB 24/92). Die Eigentümer sollen miteinander diskutieren und ungestört ihren Willen bilden können. Ausreichend ist dabei ein abgetrennter Raum; dann kann eine Versammlung zum Beispiel auch in einer Gaststätte stattfinden.
Online-Teilnahme seit 2020 möglich
Eine Besonderheit stellt die Online-Versammlung dar. Seit der WEG-Reform 2020 können die Eigentümer darüber befinden, dass an den Versammlungen auch digital teilgenommen und die Rechte ausgeübt werden können. Soll eine Online-Eigentümerversammlung angeboten werden, bedarf es eines Beschlusses entweder mit einfacher Mehrheit in einer vorangegangenen Eigentümerversammlung oder einstimmig per Umlaufbeschluss.
Neun Stunden Eigentümerversammlung können zumutbar sein
Auch die Zeit der Versammlung muss ortsüblich und für die Eigentümer zumutbar sein. Gesetzlich gibt es dazu zwar keine Vorgabe, die Teilungserklärung kann jedoch Regelungen enthalten. Selbst wenn dies nicht der Fall ist, verbieten sich Versammlungen zum Beispiel zwischen den Jahren. Das hat das Oberlandesgericht Hamm im Jahr 2000 in einem Fall entschieden, als ein Verwalter zwischen Weihnachten und Neujahr zu einer Eigentümerversammlung in seinen Wohnwagen einladen wollte (15 W 109/00). Unterschiedliche Gerichte haben in verschiedenen Einzelfällen abweichend geurteilt. Letztlich hängt es nämlich von diesem ab, ob die Terminierung noch zulässig ist.
Auch beim Umfang der Versammlung kommt es auf den konkreten Einzelfall an. Kürzlich hat das Amtsgericht Oldenburg in Holstein (16 C 32/21) entschieden, dass in einer Großanlage auch eine Eigentümerversammlung über neun Stunden noch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen könne.
In dem dort verhandelten Fall wurde über eine neunstündige Eigentümerversammlung – die erste nach zweijähriger Corona-Pause – befunden. Die Klägerin rügte diverse Beschlüsse. Diese seien, da sie nach erst fünfstündiger Versammlung gefasst wurden, zur Unzeit erfolgt. Das Gericht urteilte, dass die Dauer der Versammlung nicht zu beanstanden sei. Für sie gebe es keine gesetzliche Regelung; maßgeblich seien vielmehr die besonderen Umstände des Einzelfalles. Diese seien hier in Form der Größe – rund 1.700 Wohneinheiten – zu berücksichtigen. Zudem fiel ins Gewicht, dass coronabedingt in den Vorjahren keine Eigentümerversammlungen stattgefunden hatten.

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- Vermieter haften im Ernstfall
- Mietendeckel halbierte Wohnungsangebot
- Zweckentfremdungsverbot
- Widerspruch gegen Eigenbedarf?
- Einsicht und Auskunftsanspruch?
- Sonderabschreibung
- Teures Bauland
- Grunderwerbsteuer
- E-Mobilität gewinnt an Fahrt
- Kauf der ersten Eigentumswohnung
- Neubestellung des Verwalters
- Wahlprogramme im Vergleich
- Instandhaltung
- Kündigungsfrist und Nachmieterstellung?
- Überhängende Äste abschneiden
- Teures Bauen und Sanieren
- Wohnfläche pro Kopf
- Mietspiegelreform
- Klimaschutz-Sofortprogramm
- Kündigung, Abmahnung, Mieterhöhung
- Hundehaltung in Mietwohnung
- Entziehung von Wohnungseigentum
- Fernwärme
- Nachbarrecht
- Auffällige Farbdekoration
- Schallschutz
- Wegerecht
- Betriebskosten einer Eigentumswohnung
- Wasserrohrbruch
- Ungenehmigte Hundehaltung
- Fenstertausch
- Telekommunikationsgesetz
- Vermietung unterhalb Marktmiete
- Vermietete Wohnung besichtigen?
- Modernisierungsmieterhöhung
- WEG: Prozessführungsbefugt
- E-Mobilität
- Denkmalschutz
- Unpünktliche Mietzahlungen – was nun?
- Verspätete Rückgabe der Mietsache
- Wohngebäudeversicherung
- Erbschaftsteuer
- Schadensersatz für Mängel
- Vereinbarte Miete erhöhen
- Modernisierung
- Mieterselbstauskunft
- Verlust des Wohnungsschlüssels
- Bebauungsplan
- Mietenbegrenzungsverordnung
- Fehlinformation als Mietmangel
- Vorsteuerabzug auf Mieterstrom
- Eigenbedarfskündigung
- Persönliche Teilnahme untersagt?
- Vorzeitige Erbschaft
- Eigenbedarf darlegen
- Fragwürdiges Preisschild am Haus
- Straßenausbaubeitrag rechtswidrig
- Grunderwerbsteuergesetz
- Stimmrecht in der WEG
- Umlage von neuen Betriebskosten
- Rückläufige Wohneigentumsquote
- Wohnen in Deutschland
- Ersatzansprüche des Vermieters
- Klimabonus: Steuervorteil erweitert
- Absage bei Rechtsunsicherheit
- Maklerkosten als Schadensersatz?
- Countdown für Sonderabschreibung
- Verwalter & Verträge
- Baugrund prüfen
- Wohnungsbesichtigung trotz Corona?
- Heizen mit Öl und Gas?
- Störung des Hausfriedens
- Immobilienpreise trotzen Corona
- Grunderwerbsteuer bei Teileigentum?
- Gewerbemiete in der Corona-Pandemie
- Verwaltervertrag veröffentlicht
- Jahressteuergesetz: verbilligte Miete
- Pflichtwidrigkeit des Verwalters?
- Rechtswidrige Bescheinigungen
- Messie-Mieter
- Verteilung der Heizkosten
- Jahressteuergesetz: Homeoffice
- Gewerbemietrecht und Covid-19
- Rückbau in der WEG
- Novelle des EEG 2021
- Haushaltsnahe Dienstleistungen
- Maklergebühren - wer zahlt?
- Mietpreisbremse
- Fehlverhalten von Besuchern
- Betriebskosten aus Kaution
- Asbest in Gebäuden
- Neue Gesetzgebung 2021
- Anpassung der Geschäftsgrundlage
- Abschreibung für Abnutzung
- Betriebskostenabrechnung
- Jahresabrechnung der WEG
- Kostenübernahme bei Instandsetzung
- Betriebskostenabrechnung zustellen
- Kleinreparaturen
- Gaststätte oder Shisha-Bar?
- Novelle des EEG
- Müllentsorgung im Mietshaus
- Belastung durch Wohnkosten
- Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf
- Coronabedingte Schließungen
- Wohnungseigentümerversammlung
- Homeoffice
- Novelle des WEG
- Ferienwohnungsverkauf
- Eigentümerversammlungen und Covid-19
- Nachbarrecht
- Haustürsicherung
- Klimapolitik: Wer zahlt?
- Was ist ein Mietvorvertrag?
- Abrisskosten
- WEG und Covid-19
- Modernisierungsvereinbarungen
- Frist für Baukindergeld verlängert
- WEG-Reform im Überblick
- Novelle des Baugesetzbuches
- Reform des Wohnungseigentumsrechts
- Gebäudeenergiegesetz
- Begründung der Eigenbedarfskündigung
- Schlüsselverlust
- Nachmieter wird gestellt?
- Modernisierungsmieterhöhung
- Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot?
- Treppenhausreinigung
- Recht auf Hausordnung
- WEG Verwalter
- Explosion der Nebenkosten
- Zwischenablesung der Betriebskosten
- Weniger Emissionen
- Mietminderung
- Baubeschreibungen
- Gebäudeenergiegesetz
- Brandschutz
- Anbringung von Jalousien
- Immobilienkauf
- Austausch des Bodenbelags
- Steckerfertige Fotovoltaikanlagen
- Voraussetzungen der Untervermietung
- Verwalterbestellung
- Barrierearmer Wohnraum
- Mietminderung wegen Baulärm
- BGH-Urteil zur Renovierung
- Mehrwertsteuersenkung
- Baukulturbericht 2020/21
- Kündigung
- Erbschaftsteuer
- Einbruchschutz
- Absenkung der Umsatzsteuer
- Teilung der Maklerkosten
- Moderne Fenster
- Bauaufsichtliches Einschreiten
- Umbau in der Mietwohnung
- Hausbau
- Kündigung durch den Eigentümer?
- Baukosten
- Minderungsausschluss
- Zinsen in der Corona-Krise
- Kein Gewohnheitsrecht
- Schreckliche Farben?
- Notdienstpauschale nicht umlagefähig
- Abberufung des WEG-Verwalters
- Möblierte Wohnungen
- Austausch alter Ölkessel
- Mietspiegel 2020
- Grillen – Was ist erlaubt?
- Steuer-Erleichterungen
- Ortstermine durch Sachverständige
- Gewerberaummietrecht
- Darlehen für Immobilienkredite
- Sanierung und Modernisierung
- Nachbars Äste
- Qual der Wahl
- Erbbaurecht und Erbbauzins
- Online-Umfrage
- Neue Online-Seminare
- Mietpreisbremse verschärft
- Corona und gewerbliche Mieter
- Wie entsteht eine WEG?
- Absetzung für Abnutzung (AfA)
- Eltern-Kind-Zentrum in WEG
- Falsch berechnete Wohnfläche
- Räumungsfristen und Corona
- Ladestationen vorbereiten
- Wohnungseigentum entziehen?
- Tipps für Haus und Garten
- Hunde im Garten
- Energetische Modernisierung
- Mietpreisbremse
- Grillen erlaubt?
- Poolbau
- Haustiere: Wer haftet für Schäden?
- Müll falsch befüllt?
- Augen auf beim Wohnungskauf
- Sanierungsmaßnahmen überprüfen
- Drogenhandel führt zu Kündigung
- Stromvertrag: Wer ist Kunde?
- Was bedeutet "neu für alt"?
- Vermieter außen vor
- Statistische Tricks
- Haftung für Sturmschäden?
- Abwasserrohr verstopft
- Eigenbedarfskündigung
- Bau- und Instandhaltungskosten
- Weniger Feinstaub
- Straßensanierung
- Stellplatzmietvertrag grundlos kündigen?
- Rückabwicklung von Baukrediten
- Eigentümerversammlung
- Übergangsfrist Zweitwohnungsteuer
- Gewerberaummietrecht
- Gratiszeitungen unerwünscht
- Instandhaltung? Modernisierung?
- Auslegung des Begriffs „Verwaltung“
- WEG: Wohnungseigentum entzogen?
- Schneemassen auf dem Dach
- Hausgeldansprüche geltend gemacht
- Novelle der Heizkostenverordnung
- Immobilienbewertung
- Zufriedene Mieter – zufriedene Vermieter
- Winterdienst - wer haftet?
- Zahl der Gerichtsverfahren
- Datenverarbeitung
- Laufende Gesetzgebungsverfahren
- Klimapaket
- Bauliche Veränderung in der WEG
- Nachbarschutz
- Rauchwarnmelder-Fehlalarm
- Mieterstrom
- Immobilienverkauf durch Fachmann
- Unerlaubte Untervermietung
- Frostschutz
- Einbauten des Mieters
- Starkregen und Sturzfluten
- Klimapaket
- Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?
- Richtig vermieten
- Streit in der WEG
- Schadensersatzpflicht bei Mietende
- Kein Beseitigungsanspruch
- Richtig heizen verpflichtet?
- Schadensersatz für abgerissene Tapete
- Mieterhöhung ohne Mietspiegel
- Beschlussanfechtung zurückgenommen
- Die aktuelle EZB-Politik
- Bildung von Wohneigentum stagniert
- WEG-Reform nimmt an Fahrt auf
- Untervermietung – Was ist (nicht) erlaubt?
- Mietkaution abrechnen
- Schlüsselverlust in Wohnungsanlage
- Abwrackprämie für alte Kessel
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 1
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 2
- Eigenmächtige Instandsetzungsarbeiten
- Verwalterneubestellung in der WEG
- Neue Abschreibungsmöglichkeiten
- Kauf einer Bestandsimmobilie
- Zu enger Stellplatz
- Smart gespart: Thermostatventile
- Privat statt Staat
- Klimapolitik
- Wohnungsbedarf und Leerstand
- Normaler Mietgebrauch oder Schaden?
- Gefährlich und teuer
- Kinderlärm als Mietmangel?
- Sondereigentum in der WEG
- Erbschaftsteuerfrei ins geerbte Elternhaus
- Eigenbedarf wegen Trennung
- Vorsicht bei Neuvermietung
- Mängelbeseitigung verweigert
- Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters
- BGH stärkt Verbraucherrechte
- Ortsübliche Berechnungsmethode
- Beschläge und Scharniere austauschen
- Abnahme der Endleistung zählt
- Angespannte Wohnungsmärkte
- Mietpreisregulierung
- Grundsteuerreform
- Gebäudeenergiegesetz
- Anbahnung des Mietverhältnisses
- Pflanzen im Treppenhaus
- Einbauten entfernen?
- Pläne zur Verschärfung der Mietpreisbremse
- Beschränkung der Steuerfreiheit
- Schneefanggitter und Co.
- Hat der Wohnungsmarkt versagt?
- Energiewende in Gebäuden
- Instandsetzung von Fenstern
- Reform der Grundsteuer
- Reform von Wohngeld und Lastenzuschuss
- Steuerprogramme im Test
- Mieter verhindert die Mängelbeseitigung
- WEG: Unterbringung von Wohnungslosen
- Vorzeitige Schlüsselrückgabe
- Sozialrecht und Datenschutz
- Rückgabe der Mietwohnung
- Rechtswidrige bauliche Veränderung
- Anfechtung der Jahresabrechnung
- Mietminderung wegen Baulärm
- Fenstertausch mit System
- Rückschnitt überhängender Äste
- WEG-Recht
- Videoüberwachung am Haus
- Messie-Mieter kündigen?
- Ende des Mietverhältnisses
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- Heizkostenabrechnung
- Streit um die Markise
- Wo wird eigentlich gebaut?
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- WEG: Aufgaben des Verwaltungsbeirats
- Kündigungsgrund entfallen
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- Eigenbedarfskündigung trotz Härtegründen
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