Mietrecht

Ziehen Mieter aus der gemieteten Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses aus - egal ob durch Kündigung des Mieters selbst oder des Vermieters zum Beispiel wegen Eigenbedarfs, ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache an den Vermieter ordnungsgemäß zurückzugeben. Manchmal stellt sich dann für den Vermieter nach der Rückgabe der Mietsache heraus, dass sich die Wohnung zwischenzeitlich verschlechtert hat. Ein Schaden kann sich aber auch bereits während der Mietdauer zeigen.

Ist diese Verschlechterung auf ein Verschulden des Mieters zurückzuführen, kommen Schadensersatzansprüche gegen den Mieter in Betracht. In diesen Fällen spielt § 548 BGB bei der Abwicklung eines Mietverhältnisses die zentrale Rolle.

Aus § 548 Abs. 1 BGB folgt, dass die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten verjähren. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält und nicht, wie man meinen könnte, mit der Beendigung des Mietverhältnisses.

Der BGH hatte es kürzlich mit einer ungewöhnlichen Konstellation im Hinblick auf den § 548 BGB zu tun: Der Mieter verlegte in seiner angemieteten Wohnung im Badezimmer bereits im Jahr 1984 einen neuen Fliesenboden samt Bodenabfluss. Aufgrund der nicht fachgerechten Durchführung und mangelhaften Abdichtung kam es jedoch erst 30 Jahre später zu Feuchtigkeit und erheblicher Beschädigung der darunter liegenden Wohnung. Der Vermieter verklagte die Mieter noch im laufenden Mietverhältnis. Gegen die Ansprüche des Vermieters erhob der Mieter den Einwand der Verjährung und stützte sich auf die allgemeine Verjährungsfrist von 30 Jahren.

Der Bundesgerichtshof hat nun mit seinem Urteil vom 31.08.2022 – VIII ZR 132/20 die Rechte der Vermieter ganz klar gestärkt und urteilte, dass ein Schadensersatzanspruch des Vermieters vor der Rückgabe der Mietwohnung nicht verjähren kann. Dies auch dann, wenn bereits mehr als 30 Jahre vom schadensauslösenden Ereignis an im laufenden Mietverhältnis vergangen sind. Vorranging anzuwenden ist laut dem Bundesgerichtshof die Sondervorschrift des § 548 BGB. Der Vermieter müsse zunächst in die Lage versetzt werden, "sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft über die Mietsache ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen zu machen". Bevor der Vermieter dazu keine Gelegenheit hatte, kann eine Verjährungsfrist nicht zu laufen beginnen. Vermieter können somit hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche unbesorgt sein, solange das Mietverhältnis noch besteht und das Mietobjekt nicht vom Mieter zurückgegeben wurde.