
Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V.


Haus & Grund Frankfurt
am Main e. V.
Grüneburgweg 64am Main e. V.
60322 Frankfurt am Main
Tel.: 069 - 95 92 91 - 0
Fax: 069 - 95 92 91 - 11

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- Anspruch auf Beihilfe
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- Lastenzuschuss
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- WEG Wirtschaftspläne
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- Ansturm auf Kaminöfen
- Untervermietung
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Topthemen
Heizkostenabrechnung in WEG
Unterschiedlichen Verbrauchserfassungssysteme
Die Abrechnung muss nach der Differenzenberechnung erfolgen
Sind in einem Mehrfamilienhaus verschiedene Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verbaut und wurde der Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppen nicht vorab durch separate Wärmemengenzähler erfasst, muss die Abrechnung regelmäßig den Verbrauch nach der rechnerisch korrekten Differenzberechnung auf der Grundlage der tatsächlichen Verbräuche darstellen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16. September 2022 (V ZR 214/21) entschieden.In dem zu entscheidenden Fall wendet sich ein Wohnungseigentümer mit Beschlussanfechtungsklage gegen die Abrechnung der Heizkosten in seiner Einzelabrechnung. Der Wärmeverbrauch wird in der aus zwei Eigentumseinheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zum Teil mit Wärmemengenzählern und teilweise mit Heizkostenverteilern erfasst. Wärmemengenzähler erfassen den Wärmeverbrauch der Menge nach, wohingegen Heizkostenverteiler den individuellen Verbrauch im Verhältnis zum Gesamtverbrauch ermitteln. Eine Vorerfassung des anteiligen Gesamtverbrauchs der jeweiligen Nutzergruppen durch Wärmemengenzähler war nicht erfolgt und auch technisch nicht möglich gewesen.
Abrechnung muss den Anforderungen der Heizkostenverordnung entsprechen
Der BGH stellte erneut klar, dass nur eine nach den Anforderungen der Heizkostenverordnung erstellte Abrechnung den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ungeachtet möglicher anderslautender Beschlüsse oder Vereinbarungen der WEG.
Verbrauchsanteile der einzelnen Nutzergruppen mit unterschiedlicher Verbrauchsausstattung müssen vorab erfasst werden
Gemäß Heizkostenverordnung seien die Verbrauchsanteile der verschiedenen Nutzergruppen mit gleicher Ausstattung vorab vom Gesamtverbrauch zu erfassen, wenn – wie in diesem Fall – der Verbrauch in den verschiedenen Nutzungseinheiten mit unterschiedlicher Ausstattung erfasst wird. Eine Gruppe von Nutzern könne auch aus nur einer Wohneinheit bestehen, denn dann können ebenfalls Wärmeverluste entstehen, die sich ohne Vorerfassung nicht ermitteln lassen. Eine Schätzung könne nicht vorgenommen werden, wenn die notwendige Vorerfassung – wie hier der Fall – unterbleibt. Vielmehr komme sie nur dann zur Anwendung, wenn die Verbrauchserfassung nicht gelingt, weil beispielsweise einzelne Geräte nicht funktionieren.
Ohne vorherige Verbrauchserfassung bleibt die Pflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung
Im Wohnungseigentumsrecht entspreche die Abrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn diese nach der Differenzmethode unter Berücksichtigung der erfassten Verbrauchsdaten rechnerisch richtig erstellt werde. Denn Pflicht der Eigentümergemeinschaft sei es, auch dann den Zweck der Heizkostenverordnung zu beachten, wenn der Verstoß gegen die Heizkostenverordnung – hier keine Vorerfassung – nicht mehr heilbar ist. Zweck der Heizkostenverordnung sei, den einzelnen Nutzern die Kosten für ihren Verbrauch vor Augen zu führen, um sie so zu einem sparsamen Verhalten anzuregen. Die Abrechnung nach der Differenzmethode erfülle diesen Zweck am ehesten. Denn nach dieser Methode seien zwar Verteilungsfehler wegen nicht erfasster Wärmeverluste möglich. Dies sei aber hinzunehmen und könne dadurch ausgeglichen werden, dass die Kosten nicht vollständig nach Verbrauchsanteil am Gesamtverbrauch verteilt werden, sondern zu einem bestimmten Anteil auch nach Quadratmetern.
Tatsächliche Verbräuche sind auch bei der Differenzberechnung maßgeblich
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bleibe im Übrigen zur ordnungsgemäßen Abrechnung verpflichtet. Das bedeutet, die Abrechnung müsse der Heizkostenverordnung entsprechen, die Differenzermittlung muss also auf der Grundlage der tatsächlichen Verbräuche vorgenommen werden und rechnerisch richtig sein.
Bewertung von Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin Haus & Grund Deutschland
„Mit dieser Entscheidung bestätigt der BGH seine Rechtsprechung zur fehlenden Voraberfassung des Gesamtverbrauchs der einzelnen Nutzergruppen, wenn eine unterschiedliche Verbrauchserfassungsausstattung in einem Haus installiert ist (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016, VIII ZR 329/14).
Ist die Wohnung vermietet, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht zu. Zwar hat der zu entscheidende Senat des BGH diese Rechtsfrage ausdrücklich offengelassen. Sie wurde aber bereits zuvor durch den für das Mietrecht zuständigen Zivilsenat im oben genannten Urteil aus dem Jahr 2016 entschieden. Strittig war in diesem Fall, ob die Abrechnung nach der von der Vermieterin vorgenommenen Differenzmethode erfolgen könne und ob sich das Kürzungsrecht des Mieters in Höhe von 15 Prozent nur auf seinen Verbrauchsanteil bezieht oder auf den auf ihn entfallenden Gesamtbetrag der Heizkostenabrechnung. Der BGH gab der Vermieterin bei der von ihr verwendeten Differenzabrechnung recht. Das Kürzungsrecht des Mieters beziehe sich aber entgegen ihrer Ansicht auf den gesamten Betrag der Heizkostenabrechnung.“
Wohnungseigentümern steht das Kürzungsrecht zulasten der Wohnungseigentümergemeinschaft hingegen nicht zu.
Ist die Wohnung vermietet, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht zu. Zwar hat der zu entscheidende Senat des BGH diese Rechtsfrage ausdrücklich offengelassen. Sie wurde aber bereits zuvor durch den für das Mietrecht zuständigen Zivilsenat im oben genannten Urteil aus dem Jahr 2016 entschieden. Strittig war in diesem Fall, ob die Abrechnung nach der von der Vermieterin vorgenommenen Differenzmethode erfolgen könne und ob sich das Kürzungsrecht des Mieters in Höhe von 15 Prozent nur auf seinen Verbrauchsanteil bezieht oder auf den auf ihn entfallenden Gesamtbetrag der Heizkostenabrechnung. Der BGH gab der Vermieterin bei der von ihr verwendeten Differenzabrechnung recht. Das Kürzungsrecht des Mieters beziehe sich aber entgegen ihrer Ansicht auf den gesamten Betrag der Heizkostenabrechnung.“
Wohnungseigentümern steht das Kürzungsrecht zulasten der Wohnungseigentümergemeinschaft hingegen nicht zu.
Zur Info
Verbrauchswerte, die mit unterschiedlichen Erfassungssystemen gemessen werden, können bei der Verteilung des Wärmeverbrauchs nicht miteinander kombiniert werden. Aus diesem Grund muss der Verbrauch der einzelnen Nutzergruppen vorab durch einen separaten Wärmemengenzähler erfasst werden. Der Gesamtverbrauch dieser Nutzergruppe wird dann entsprechend den von den Heizkostenverteilern gemessenen Verbräuchen innerhalb der Gruppe verteilt.
Bei der Differenzabrechnung wird zunächst der Verbrauch der Wohnungen in Kilowattstunden, die mit Wärmemengenzählern erfasst werden, von den insgesamt gelieferten Kilowattstunden abgezogen. Der Rest wird im Verhältnis der gemessenen Verbräuche auf die Nutzer der mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnungen verteilt.
Verbrauchswerte, die mit unterschiedlichen Erfassungssystemen gemessen werden, können bei der Verteilung des Wärmeverbrauchs nicht miteinander kombiniert werden. Aus diesem Grund muss der Verbrauch der einzelnen Nutzergruppen vorab durch einen separaten Wärmemengenzähler erfasst werden. Der Gesamtverbrauch dieser Nutzergruppe wird dann entsprechend den von den Heizkostenverteilern gemessenen Verbräuchen innerhalb der Gruppe verteilt.
Bei der Differenzabrechnung wird zunächst der Verbrauch der Wohnungen in Kilowattstunden, die mit Wärmemengenzählern erfasst werden, von den insgesamt gelieferten Kilowattstunden abgezogen. Der Rest wird im Verhältnis der gemessenen Verbräuche auf die Nutzer der mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnungen verteilt.

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- Mängel am Gemeinschaftseigentum
- CO2-Ausstoß privater Haushalte
- Steuervermeidung – so kann es gehen
- Abrechnung der Kaution
- Unterlassene Betriebskostenabrechnung
- Zeig mir deine Nummer
- Elektromobilität
- Spekulationssteuer
- Formvorschriften
- Entziehung des Wohnungseigentums
- Vermieter haften im Ernstfall
- Mietendeckel halbierte Wohnungsangebot
- Zweckentfremdungsverbot
- Widerspruch gegen Eigenbedarf?
- Einsicht und Auskunftsanspruch?
- Sonderabschreibung
- Teures Bauland
- Grunderwerbsteuer
- E-Mobilität gewinnt an Fahrt
- Kauf der ersten Eigentumswohnung
- Neubestellung des Verwalters
- Wahlprogramme im Vergleich
- Instandhaltung
- Kündigungsfrist und Nachmieterstellung?
- Überhängende Äste abschneiden
- Teures Bauen und Sanieren
- Wohnfläche pro Kopf
- Mietspiegelreform
- Klimaschutz-Sofortprogramm
- Kündigung, Abmahnung, Mieterhöhung
- Hundehaltung in Mietwohnung
- Entziehung von Wohnungseigentum
- Fernwärme
- Nachbarrecht
- Auffällige Farbdekoration
- Schallschutz
- Wegerecht
- Betriebskosten einer Eigentumswohnung
- Wasserrohrbruch
- Ungenehmigte Hundehaltung
- Fenstertausch
- Telekommunikationsgesetz
- Vermietung unterhalb Marktmiete
- Vermietete Wohnung besichtigen?
- Modernisierungsmieterhöhung
- WEG: Prozessführungsbefugt
- E-Mobilität
- Denkmalschutz
- Unpünktliche Mietzahlungen – was nun?
- Verspätete Rückgabe der Mietsache
- Wohngebäudeversicherung
- Erbschaftsteuer
- Schadensersatz für Mängel
- Vereinbarte Miete erhöhen
- Modernisierung
- Mieterselbstauskunft
- Verlust des Wohnungsschlüssels
- Bebauungsplan
- Mietenbegrenzungsverordnung
- Fehlinformation als Mietmangel
- Vorsteuerabzug auf Mieterstrom
- Eigenbedarfskündigung
- Persönliche Teilnahme untersagt?
- Vorzeitige Erbschaft
- Eigenbedarf darlegen
- Fragwürdiges Preisschild am Haus
- Straßenausbaubeitrag rechtswidrig
- Grunderwerbsteuergesetz
- Stimmrecht in der WEG
- Umlage von neuen Betriebskosten
- Rückläufige Wohneigentumsquote
- Wohnen in Deutschland
- Ersatzansprüche des Vermieters
- Klimabonus: Steuervorteil erweitert
- Absage bei Rechtsunsicherheit
- Maklerkosten als Schadensersatz?
- Countdown für Sonderabschreibung
- Verwalter & Verträge
- Baugrund prüfen
- Wohnungsbesichtigung trotz Corona?
- Heizen mit Öl und Gas?
- Störung des Hausfriedens
- Immobilienpreise trotzen Corona
- Grunderwerbsteuer bei Teileigentum?
- Gewerbemiete in der Corona-Pandemie
- Verwaltervertrag veröffentlicht
- Jahressteuergesetz: verbilligte Miete
- Pflichtwidrigkeit des Verwalters?
- Rechtswidrige Bescheinigungen
- Messie-Mieter
- Verteilung der Heizkosten
- Jahressteuergesetz: Homeoffice
- Gewerbemietrecht und Covid-19
- Rückbau in der WEG
- Novelle des EEG 2021
- Haushaltsnahe Dienstleistungen
- Maklergebühren - wer zahlt?
- Mietpreisbremse
- Fehlverhalten von Besuchern
- Betriebskosten aus Kaution
- Asbest in Gebäuden
- Neue Gesetzgebung 2021
- Anpassung der Geschäftsgrundlage
- Abschreibung für Abnutzung
- Betriebskostenabrechnung
- Jahresabrechnung der WEG
- Kostenübernahme bei Instandsetzung
- Betriebskostenabrechnung zustellen
- Kleinreparaturen
- Gaststätte oder Shisha-Bar?
- Novelle des EEG
- Müllentsorgung im Mietshaus
- Belastung durch Wohnkosten
- Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf
- Coronabedingte Schließungen
- Wohnungseigentümerversammlung
- Homeoffice
- Novelle des WEG
- Ferienwohnungsverkauf
- Eigentümerversammlungen und Covid-19
- Nachbarrecht
- Haustürsicherung
- Klimapolitik: Wer zahlt?
- Was ist ein Mietvorvertrag?
- Abrisskosten
- WEG und Covid-19
- Modernisierungsvereinbarungen
- Frist für Baukindergeld verlängert
- WEG-Reform im Überblick
- Novelle des Baugesetzbuches
- Reform des Wohnungseigentumsrechts
- Gebäudeenergiegesetz
- Begründung der Eigenbedarfskündigung
- Schlüsselverlust
- Nachmieter wird gestellt?
- Modernisierungsmieterhöhung
- Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot?
- Treppenhausreinigung
- Recht auf Hausordnung
- WEG Verwalter
- Explosion der Nebenkosten
- Zwischenablesung der Betriebskosten
- Weniger Emissionen
- Mietminderung
- Baubeschreibungen
- Gebäudeenergiegesetz
- Brandschutz
- Anbringung von Jalousien
- Immobilienkauf
- Austausch des Bodenbelags
- Steckerfertige Fotovoltaikanlagen
- Voraussetzungen der Untervermietung
- Verwalterbestellung
- Barrierearmer Wohnraum
- Mietminderung wegen Baulärm
- BGH-Urteil zur Renovierung
- Mehrwertsteuersenkung
- Baukulturbericht 2020/21
- Kündigung
- Erbschaftsteuer
- Einbruchschutz
- Absenkung der Umsatzsteuer
- Teilung der Maklerkosten
- Moderne Fenster
- Bauaufsichtliches Einschreiten
- Umbau in der Mietwohnung
- Hausbau
- Kündigung durch den Eigentümer?
- Baukosten
- Minderungsausschluss
- Zinsen in der Corona-Krise
- Kein Gewohnheitsrecht
- Schreckliche Farben?
- Notdienstpauschale nicht umlagefähig
- Abberufung des WEG-Verwalters
- Möblierte Wohnungen
- Austausch alter Ölkessel
- Mietspiegel 2020
- Grillen – Was ist erlaubt?
- Steuer-Erleichterungen
- Ortstermine durch Sachverständige
- Gewerberaummietrecht
- Darlehen für Immobilienkredite
- Sanierung und Modernisierung
- Nachbars Äste
- Qual der Wahl
- Erbbaurecht und Erbbauzins
- Online-Umfrage
- Neue Online-Seminare
- Mietpreisbremse verschärft
- Corona und gewerbliche Mieter
- Wie entsteht eine WEG?
- Absetzung für Abnutzung (AfA)
- Eltern-Kind-Zentrum in WEG
- Falsch berechnete Wohnfläche
- Räumungsfristen und Corona
- Ladestationen vorbereiten
- Wohnungseigentum entziehen?
- Tipps für Haus und Garten
- Hunde im Garten
- Energetische Modernisierung
- Mietpreisbremse
- Grillen erlaubt?
- Poolbau
- Haustiere: Wer haftet für Schäden?
- Müll falsch befüllt?
- Augen auf beim Wohnungskauf
- Sanierungsmaßnahmen überprüfen
- Drogenhandel führt zu Kündigung
- Stromvertrag: Wer ist Kunde?
- Was bedeutet "neu für alt"?
- Vermieter außen vor
- Statistische Tricks
- Haftung für Sturmschäden?
- Abwasserrohr verstopft
- Eigenbedarfskündigung
- Bau- und Instandhaltungskosten
- Weniger Feinstaub
- Straßensanierung
- Stellplatzmietvertrag grundlos kündigen?
- Rückabwicklung von Baukrediten
- Eigentümerversammlung
- Übergangsfrist Zweitwohnungsteuer
- Gewerberaummietrecht
- Gratiszeitungen unerwünscht
- Instandhaltung? Modernisierung?
- Auslegung des Begriffs „Verwaltung“
- WEG: Wohnungseigentum entzogen?
- Schneemassen auf dem Dach
- Hausgeldansprüche geltend gemacht
- Novelle der Heizkostenverordnung
- Immobilienbewertung
- Zufriedene Mieter – zufriedene Vermieter
- Winterdienst - wer haftet?
- Zahl der Gerichtsverfahren
- Datenverarbeitung
- Laufende Gesetzgebungsverfahren
- Klimapaket
- Bauliche Veränderung in der WEG
- Nachbarschutz
- Rauchwarnmelder-Fehlalarm
- Mieterstrom
- Immobilienverkauf durch Fachmann
- Unerlaubte Untervermietung
- Frostschutz
- Einbauten des Mieters
- Starkregen und Sturzfluten
- Klimapaket
- Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?
- Richtig vermieten
- Streit in der WEG
- Schadensersatzpflicht bei Mietende
- Kein Beseitigungsanspruch
- Richtig heizen verpflichtet?
- Schadensersatz für abgerissene Tapete
- Mieterhöhung ohne Mietspiegel
- Beschlussanfechtung zurückgenommen
- Die aktuelle EZB-Politik
- Bildung von Wohneigentum stagniert
- WEG-Reform nimmt an Fahrt auf
- Untervermietung – Was ist (nicht) erlaubt?
- Mietkaution abrechnen
- Schlüsselverlust in Wohnungsanlage
- Abwrackprämie für alte Kessel
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 1
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 2
- Eigenmächtige Instandsetzungsarbeiten
- Verwalterneubestellung in der WEG
- Neue Abschreibungsmöglichkeiten
- Kauf einer Bestandsimmobilie
- Zu enger Stellplatz
- Smart gespart: Thermostatventile
- Privat statt Staat
- Klimapolitik
- Wohnungsbedarf und Leerstand
- Normaler Mietgebrauch oder Schaden?
- Gefährlich und teuer
- Kinderlärm als Mietmangel?
- Sondereigentum in der WEG
- Erbschaftsteuerfrei ins geerbte Elternhaus
- Eigenbedarf wegen Trennung
- Vorsicht bei Neuvermietung
- Mängelbeseitigung verweigert
- Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters
- BGH stärkt Verbraucherrechte
- Ortsübliche Berechnungsmethode
- Beschläge und Scharniere austauschen
- Abnahme der Endleistung zählt
- Angespannte Wohnungsmärkte
- Mietpreisregulierung
- Grundsteuerreform
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- Anbahnung des Mietverhältnisses
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- Einbauten entfernen?
- Pläne zur Verschärfung der Mietpreisbremse
- Beschränkung der Steuerfreiheit
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- Hat der Wohnungsmarkt versagt?
- Energiewende in Gebäuden
- Instandsetzung von Fenstern
- Reform der Grundsteuer
- Reform von Wohngeld und Lastenzuschuss
- Steuerprogramme im Test
- Mieter verhindert die Mängelbeseitigung
- WEG: Unterbringung von Wohnungslosen
- Vorzeitige Schlüsselrückgabe
- Sozialrecht und Datenschutz
- Rückgabe der Mietwohnung
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- Mietminderung wegen Baulärm
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- WEG-Recht
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- Messie-Mieter kündigen?
- Ende des Mietverhältnisses
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- Heizkostenabrechnung
- Streit um die Markise
- Wo wird eigentlich gebaut?
- Mieterhöhung begründen
- WEG: Aufgaben des Verwaltungsbeirats
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