Heizkostenabrechnung in WEG

Unterschiedlichen Verbrauchserfassungssysteme

Die Abrechnung muss nach der Differenzenberechnung erfolgen

Sind in einem Mehrfamilienhaus verschiedene Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verbaut und wurde der Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppen nicht vorab durch separate Wärmemengenzähler erfasst, muss die Abrechnung regelmäßig den Verbrauch nach der rechnerisch korrekten Differenzberechnung auf der Grundlage der tatsächlichen Verbräuche darstellen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16. September 2022 (V ZR 214/21) entschieden.
 
In dem zu entscheidenden Fall wendet sich ein Wohnungseigentümer mit Beschlussanfechtungsklage gegen die Abrechnung der Heizkosten in seiner Einzelabrechnung. Der Wärmeverbrauch wird in der aus zwei Eigentumseinheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zum Teil mit Wärmemengenzählern und teilweise mit Heizkostenverteilern erfasst. Wärmemengenzähler erfassen den Wärmeverbrauch der Menge nach, wohingegen Heizkostenverteiler den individuellen Verbrauch im Verhältnis zum Gesamtverbrauch ermitteln. Eine Vorerfassung des anteiligen Gesamtverbrauchs der jeweiligen Nutzergruppen durch Wärmemengenzähler war nicht erfolgt und auch technisch nicht möglich gewesen.
 
Abrechnung muss den Anforderungen der Heizkostenverordnung entsprechen
Der BGH stellte erneut klar, dass nur eine nach den Anforderungen der Heizkostenverordnung erstellte Abrechnung den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ungeachtet möglicher anderslautender Beschlüsse oder Vereinbarungen der WEG.
 
Verbrauchsanteile der einzelnen Nutzergruppen mit unterschiedlicher Verbrauchsausstattung müssen vorab erfasst werden
Gemäß Heizkostenverordnung seien die Verbrauchsanteile der verschiedenen Nutzergruppen mit gleicher Ausstattung vorab vom Gesamtverbrauch zu erfassen, wenn – wie in diesem Fall – der Verbrauch in den verschiedenen Nutzungseinheiten mit unterschiedlicher Ausstattung erfasst wird. Eine Gruppe von Nutzern könne auch aus nur einer Wohneinheit bestehen, denn dann können ebenfalls Wärmeverluste entstehen, die sich ohne Vorerfassung nicht ermitteln lassen. Eine Schätzung könne nicht vorgenommen werden, wenn die notwendige Vorerfassung – wie hier der Fall – unterbleibt. Vielmehr komme sie nur dann zur Anwendung, wenn die Verbrauchserfassung nicht gelingt, weil beispielsweise einzelne Geräte nicht funktionieren.
 
Ohne vorherige Verbrauchserfassung bleibt die Pflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung
Im Wohnungseigentumsrecht entspreche die Abrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn diese nach der Differenzmethode unter Berücksichtigung der erfassten Verbrauchsdaten rechnerisch richtig erstellt werde. Denn Pflicht der Eigentümergemeinschaft sei es, auch dann den Zweck der Heizkostenverordnung zu beachten, wenn der Verstoß gegen die Heizkostenverordnung – hier keine Vorerfassung – nicht mehr heilbar ist. Zweck der Heizkostenverordnung sei, den einzelnen Nutzern die Kosten für ihren Verbrauch vor Augen zu führen, um sie so zu einem sparsamen Verhalten anzuregen. Die Abrechnung nach der Differenzmethode erfülle diesen Zweck am ehesten. Denn nach dieser Methode seien zwar Verteilungsfehler wegen nicht erfasster Wärmeverluste möglich. Dies sei aber hinzunehmen und könne dadurch ausgeglichen werden, dass die Kosten nicht vollständig nach Verbrauchsanteil am Gesamtverbrauch verteilt werden, sondern zu einem bestimmten Anteil auch nach Quadratmetern.
 
Tatsächliche Verbräuche sind auch bei der Differenzberechnung maßgeblich
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bleibe im Übrigen zur ordnungsgemäßen Abrechnung verpflichtet. Das bedeutet, die Abrechnung müsse der Heizkostenverordnung entsprechen, die Differenzermittlung muss also auf der Grundlage der tatsächlichen Verbräuche vorgenommen werden und rechnerisch richtig sein.