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Mietrecht

Mietvertrag kündigen – worauf ist zu achten?

Gem. § 568 BGB erfolgt die Kündigung eines Mietvertrages schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift der kündigenden Partei, das heißt, alle Mieter oder Vermieter müssen die Kündigung eigenhändig unterzeichnen. Ein Anruf beim Vermieter, eine SMS oder WhatsApp-Nachricht reichen nicht aus, ebenso wenig ein Fax oder eine E-Mail, da hier die Unterschrift in der Regel nur auf elektronischem Weg dem Empfänger zugeht. Eine Ausnahme gilt gem. § 126 a BGB, wenn die elektronische Signatur den Anforderungen des Signaturgesetzes entspricht.

Sofern ein Mieter die schriftliche Kündigung für den Mietvertrag von einem bevollmächtigten Stellvertreter anfertigen lässt, muss auch hier das Kündigungsschreiben eine eigenhändige Unterschrift tragen – nämlich die des Stellvertreters. Ferner muss der Stellvertreter eine Vollmachtsurkunde im Original beifügen.

Die Kündigungsfrist des § 573 c BGB ist zu beachten sowie die genaue Bezeichnung und Lage der Mietsache, um Verwechselungen auszuschließen.

Eine wirksame Kündigung liegt immer dann erst vor, wenn sie garantiert dem Empfänger fristgerecht zugegangen ist, das heißt, die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zugehen. Unter dem Begriff „Zugang“ verstehen die Juristen, dass eine Erklärung „… so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass mit der Kenntnisnahme unter regelmäßigen Umständen damit zu rechnen ist.“

Das Landgericht Krefeld (Urteil vom 21.09.2022 - 2 S 27/21) hatte nun darüber zu entscheiden, wann eine Kündigung in den Machtbereich des Empfängers gelangt. Der Mieter hatte die schriftliche Kündigung des Mieters am Abend des dritten Werktages des Monats um 22.30 Uhr in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen und vorab den Vermieter über die Gegensprechanlage mündlich über den Einwurf und den Inhalt des Schreibens informiert hat. Der Vermieter bestritt den Zugang am Abend und behauptet, die Kündigung sei erst am 04. Werktag zugegangen und somit verspätet, so dass die Kündigungsfrist sich entsprechend verlängert und das Mietverhältnis später beendet wird.

Das Landgericht gab dem Vermieter recht, denn die bloße mündliche Information über den Einwurf wahrt das Schriftformgebot nicht. Ein Brief, der spät abends in den Briefkasten geworfen wird, geht normalerweise erst am nächsten Tag dem Empfänger zu, wenn mit der Leerung des Briefkastens gerechnet werden kann. Im Interesse der Rechtssicherheit auf die Verkehrsanschauung kann es daher nicht darauf ankommen, ob der Empfänger zuvor (fern-)mündlich über den konkreten Inhalt der Kündigung informiert worden ist. Der Mieter hätte hier zur Nachtzeit nur versuchen können, den Brief persönlich an den Vermieter zu übergeben, um einen Zugang am 3. Werktag noch zu gewährleisten.