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Die Verwalterwahl und ihre Vorbereitung

Das Amtsgerichts Offenbach urteilte in einer Entscheidung vom 10.12.2021 – Az. 310 C 43/21 -, dass die Verwalterwahl eine ordnungsgemäße Information der Eigentümer über die Angebote voraussetzt und bei Ausbleiben dieser Informationsstellung zu einer Anfechtung der Verwalterwahl berechtige. Der Leitsatz der Entscheidung stellt sich wie folgt dar:

Der Beschluss zur Bestellung einer Verwaltung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb im Anfechtungswege gerichtlich für ungültig zu erklären, wenn sich die Erbbauberechtigten/Eigentümer auf die Versammlung mangels hinreichender Information zu denen im Einladungsschreiben aufgeführten Alternativkandidaten und damit auf die Abstimmung nicht hinreichend vorbereiten können.
Eine Verwaltung hat sich als ungeeignet erwiesen, wenn diese in erheblichem Umfang in der Vergangenheit Ausgaben zu Lasten der Gemeinschaft ohne entsprechende Beschlüsse der Erbbauberechtigten getätigt hat. Diese grobe Verletzung von Verwalterpflichten begründet die Anfechtbarkeit der erneuten Bestellung der Verwaltung.

Kommentar:

Das Amtsgericht erklärt den Beschluss zur erneuten Wahl des Verwalters für ungültig, da dieser nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Zur Begründung führt das Amtsgericht aus, dass im Hinblick auf die Konstellation der hiesigen Liegenschaft, in der die Erbbauberechtigten untereinander in einem erheblichen Ausmaß zerstritten sind und gerade die Verwalterwahl regelmäßig Gegenstand von gerichtlichen Auseinandersetzungen war, die ordnungsgemäße Wahl eine ausreichende hinreichende Information über die jeweiligen Alternativkandidaten voraussetzt. Diese war vorliegend im Rahmen der Einladung jedoch unterblieben. Ebenso bewertet das Amtsgericht aufgrund der nachweislichen Verfehlungen der erneut gewählten Verwaltung in der Vergangenheit durch Begründung erheblicher Ausgaben zu Lasten der Gemeinschaft ohne Beschlüsse die Verwaltung als ungeeignet und damit deren erneute Wiederwahl als mit den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung unvereinbar.

Praxistipp

Auch wenn es sich bei der vorliegenden Entscheidung um eine Einzelfallentscheidung handelt, liegt ein Verstoß gegen das Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung vor, wenn ein ungeeigneter Verwalter gewählt wird. Ungeeignetheit ist immer dann anzunehmen, wenn gegen die Bestellung des in Aussicht genommenen Verwalters ein wichtiger Grund vorliegt. Dabei haben die Eigentümer jedoch einen Beurteilungsspielraum. Dieser ist erst überschritten, wenn die Wahl des Verwalters objektiv nicht mehr vertretbar erscheint.