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Wochenweise Vermietung an Monteure ist eine Zweckentfremdung von Wohnraum

Das wochenweise Vermieten einer Wohnung an Monteure stellt eine Zweckentfremdung dar. Der wohnungsaufsichtsrechtliche Begriff des Wohnens erfordert eine Dauerhaftigkeit der Nutzung.

VG Düsseldorf, Urteil vom 25.10.2022 - 14 K 3958/21
Der vorgenannten Entscheidung lag die Vermietung einer Eigentumswohnung an wechselnde Monteure eines Handwerksbetriebes zu Grunde, welche auf der Grundlage einer Zweckentfremdungssatzung dem Vermieter mittels einer Ordnungsverfügung untersagt wurde. Hiergegen wendete sich der Vermieter im Wege einer Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht - ohne Erfolg. Das Verwaltungsgericht argumentierte in nachvollziehbarer Weise: Für die Auslegung des Begriffs des Wohnens ist die besondere Zweckrichtung des Zweckentfremdungsrechts heranzuziehen. Der Begriff des Wohnens im Sinne des Wohnungsaufsichtsrechts verlange das Merkmal der Dauerhaftigkeit der Nutzung. Eine gewerbliche oder gewerbeähnliche Zimmervermietung liegt vor, wenn der Wohnraum von einem Untervermieter oder vom Eigentümer jeweils nur für kurze Dauer an häufig wechselnde Nutzer überlassen wird und dabei eine Miete erzielt wird, die bei einer auf Dauer angelegten Vermietung nicht zu erzielen wäre. Gemessen an diesen Grundsätzen sei die Wohnung nicht zu Wohnzwecken vermietet und die Verfügung zu Recht ergangen.

Praxistipp

In Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt kommen Vermieter aus oftmals finanziellen Erwägungen auf den Gedanken den zur Vermietung stehenden Wohnraum als Monteur-Wohnung zu vermieten. Diese Vermietungspraxis, die oftmals höheren Mietzins erwarten lasst, ist allerdings neben einer möglichen verwaltungsrechtlichen Ordnungsverfügung mit diversen weiteren juristischen Problemen versehen und daher nicht zu empfehlen. Zum einen wäre die Vermietung an ein Unternehmen, welches die Wohnräume wiederum im Innenverhältnis den Monteuren zur Verfügung stellt, tatsächlich als ein Gewerberaummietverhältnis zu qualifizieren, da nur unter Privatpersonen ein Wohnraummietverhältnis geschlossen werden kann. Neben der Änderung des zulässigen Nutzungszwecks kann diese Vermietungspraxis in Wohnungseigentümergemeinschaften zudem zu Streitigkeiten führen, da neben dem rechtlichen Aspekt ein kontinuierlicher Wechsel der Bewohner oftmals nicht gewünscht ist.