Nachgefragt

Eine immer wieder auftretende Anfrage in unserer Beraterpraxis befasst sich mit dem Thema der Untervermietung. Insbesondere geht es um die zeitweise Vermietung durch den Mieter an Touristen oder Messegäste, etwa über das Vermittlungsportal Airbnb, oder aber auch um die Vermietung von Monteurzimmern.

Vermieter fragen sich, ob sie einer Anfrage zu einer solchen Untervermietung durch den Mieter zustimmen müssen. Dabei handelt es sich in der Regel um eine gewerbliche Tätigkeit des Mieters, die der Vermieter nicht genehmigen muss. Der Mieter hat darauf somit keinen Anspruch. In den meisten Fällen ist im Mietvertrag zudem vereinbart, dass eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassungen der Mieträume oder von Teilen nur mit Einwilligung beziehungsweise vorheriger Zustimmung des Vermieters erfolgen darf.

Ein Mieter muss daher seinen Vermieter um Erlaubnis fragen, wenn er seine Wohnung auf einem Vermittlungsportal wie Airbnb anbietet oder anbieten möchte. Das gilt sogar dann, wenn eine Untervermietung eigentlich im Mietvertrag gestattet ist oder der Vermieter eine generelle Erlaubnis erteilt hat. Denn diese Erlaubnis beinhaltet ohne besondere Anhaltspunkte nicht die Erlaubnis zur tageweisen Vermietung an Touristen (BGH, Urteil v. 08.01.2014 – VIII ZR 210/13).

Die Überlassung an Touristen unterscheidet sich von der üblichen Untervermietung erheblich. Soweit der Mieter keine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter erhält und trotzdem vermietet, muss er im schlimmsten Fall mit der Kündigung rechnen. Sofern es zu Substanzverletzungen der Mietsache kommt, muss der Hauptmieter natürlich für die Folgen einstehen.

Für die außerordentliche fristlose Kündigung ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes erforderlich. Ein solcher liegt insbesondere gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 des BGB vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt, also ohne Zustimmung, einem Dritten überlässt. Die Vermietung der Mietwohnung an Touristen oder Messegäste stellt konkret eine solche unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte dar.

Das Gesetz sowie die Rechtsprechung setzen allerdings vor Ausspruch der (fristlosen) Kündigung eine Abmahnung voraus. Nur in Ausnahmefällen ist eine Abmahnung entbehrlich. Eine Pflichtverletzung des Mieters liegt nach einem Urteil des AG München (Urteil v. 13.12.2021, 417 C 7060/21) jedoch nicht erst dann vor, wenn der Mieter die Wohnung an Touristen überlässt, sondern bereits dann, wenn der Mieter die Wohnung zur Vermietung über ein Internetportal anbietet. Dieses Verhalten rechtfertigt ohne weiteres eine Abmahnung.

Wurde der Mieter dementsprechend abgemahnt, ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter ein geschaltetes Angebot über ein Internetportal zur entgeltlichen Überlassung der Wohnung aufrechterhält.