Gewerberaummietrecht

Worauf achten bei der Vermietung von Gewerberaum?

Das sind die fünf wichtigsten Punkte, auf die Gewerberaumvermieter bei der Gestaltung von gewerblichen Mietverträgen achten sollten.

1. Vertragszweck
Der Vertragszweck ist der Rahmen für den Gebrauch der Mietsache. Für den Vermieter ist eine möglichst enge Festschreibung der Raumnutzung im Gewerberaummietvertrag unbedingt notwendig, weil so die Gefahr einer ungewollten Nutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter verhindert werden kann. Darf der Betreiber eines Cafés auch warme Speisen zubereiten und dabei den ganzen Tag die Fritteuse laufen lassen? Der Vermieter sollte ein besonderes Augenmerk darauflegen, welche konkreten Tätigkeiten in der Mietsache ausgeübt werden dürfen. Dabei spielt auch der Konkurrenzschutz eine wichtige Rolle.

2. Vertragsfreiheit
Im Gewerberaummietrecht gilt weitestgehend Vertragsfreiheit. Anders als im Wohnraummietrecht gibt es kaum Mieterschutz. Es stehen sich zwei gleichwertige Vertragspartner gegenüber, von denen man erwartet, dass sie beide unternehmerisch denken und handeln. Vermieter sollten davon Gebrauch machen und insbesondere Mietzeit und -höhe, die Kaution, die Umlage von Verwaltungskosten und auch die Übertragung von Instandhaltungen frei verhandeln.

3. Mieterhöhung
Mietzins und Vertragslaufzeit gehen im Gewerberaum Hand in Hand. Nach dem gesetzlichen Leitbild sind Gewerberäume mit einem halben Jahr Frist und ohne die Angabe von Gründen kündbar. Gesetzlich zulässig sind damit auch Änderungskündigungen, bei denen eine Kündigung ausgesprochen wird, die jedoch zugleich mit dem Angebot verbunden ist, direkt anschließend einen neuen, gleichwertigen Mietvertrag zu einem höheren Mietzins abzuschließen. Wer diese Praxis nicht möchte, vereinbart feste Laufzeiten, gegebenenfalls verbunden mit Verlängerungsoptionen, und regelmäßige Mieterhöhungen durch Staffel- oder Indexmieten.

4. Schriftform
Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, unterliegt er der Schriftform. Die Schriftform wiederum verlangt die Auflistung aller wesentlichen Vertragsbestandteile wie den Vertragsbeginn, den Vertragsgegenstand, die finanziellen Konditionen und die Parteien sowie deren Unterschrift. Auch Anlagen zum Vertrag und nachträgliche Abreden müssen eindeutig dem Hauptmietvertrag zugeordnet werden können und schriftlich vereinbart sein. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden kann.
Das Gebot der Schriftform wird in der Praxis häufig dazu genutzt, sich unliebsamer Verträge zu entledigen. Sei es, weil das Geschäft des Mieters in Schieflage geraten ist oder der Vermieter mit einem anderen Mieter einen höheren Mietzins erzielen kann.

5. Außenwerbung
Der Mieter ist berechtigt, an der Hauswand Außenwerbung anzubringen. Doch die konkrete Ausführung hängt vom Einzelfall ab und führt häufig zum Streit zwischen den Mietparteien. Art und Größe der Werbung sollten daher unbedingt besprochen und vertraglich festgehalten werden. Leuchtreklame unterliegt im Übrigen der Genehmigung der örtlichen Baubehörde.