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WEG:

Bauliche Veränderungen nur mittels rechtskräftigem Beschluss zulässig

In Eigentümergemeinschaften kommt es regelmäßig vor, dass einzelne Eigentümer ohne vorangegangenen Beschluss eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vornehmen. Entsprechende eigenmächtige Vornahme wird oftmals in Verkennung der umfangreichen Bereiche des Gemeinschaftseigentums vorgenommen oder in Unkenntnis der WEG-Rechtlage.

Das Amtsgericht Brühl entscheid in einem Urteil vom 20.10.2022 – Az.: 29 C 5/22 – zu einem Sachverhalt, in dem ein Sondereigentümer einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung seine Terrasse eigenmächtig und damit ohne Vorlage eines Beschlusses räumlich erweitert hatte. Die WEG hat in der Eigentümerversammlung beschlossen, den Verwalter zu beauftragen, die Kläger aufzufordern, die bauliche Veränderung zurückzubauen. Diesen Anspruch sollte der Verwalter - sofern die Kläger dieser Aufforderung nicht nachkommen - auch gerichtlich geltend machen. Diesen Beschluss haben die Kläger im Wege der Beschlussanfechtung angegriffen. Sie sind der Meinung, der Beschluss widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beschlussanfechtung hatte keinen Erfolg, da der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach.

Das Amtsgericht Brühl urteilte in vorliegender Entscheidung zu einem streitigen Sachverhalt, in Auch wenn eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG oder § 20 Abs. 3 WEG grundsätzlich beansprucht werden könnte, muss dies zuvor über einen Beschluss oder eine Beschlussersetzungsklage legitimiert werden. Die eigenmächtige Umsetzung baulicher Veränderungen ist bis zu diesem Zeitpunkt immer unzulässig. Die WEG hat eine solche Maßnahme nicht gem. § 1004 Abs. 2 BGB zu dulden. Der Gesetzgeber möchte damit verhindern, dass erst gebaut wird und die übrigen Miteigentümer sodann vor vollendete Tatsachen gestellt werden.

Praxistipp

Das Gericht macht mit vorliegender Entscheidung nochmals deutlich, dass eigenmächtig zu bauen in einer WEG immer der falsche Weg ist. Bei einer ohne genehmigenden Beschluss oder Vereinbarung eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderung droht folglich dauerhaft der Rückbau. Diesem Unterlassungs- und Rückbauanspruch kann der Miteigentümer auch nicht nach Treu und Glauben einen grundsätzlich bestehenden Anspruch nach § 20 Abs. 3 WEG entgegenhalten. Dies hat zwischenzeitlich der BGH mit Urteil vom 17.03.2023 (Az.: V ZR 140/22) bestätigt. Allerdings verjährt ein solcher Rückbauanspruch auf Kosten der Verursacher innerhalb der regelmäßigen Verjährung. Danach kann zwar weiterhin der Rückbau gefordert werden, allerdings nur noch auf Kosten der Gemeinschaft.