Rechtsprechung

Immer wieder taucht in der Beraterpraxis das Problem auf, dass ein Fehlverhalten nicht vom Mieter selbst, sondern von Personen ausgehen, die in einer Beziehung zum Mieter stehen. Hierbei kann es sich um Besuch, sei es Freunde oder Familie, aber auch um Personen handeln, die - sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt – auf Dauer mit dem Mieter die angemietete Wohnung bewohnen. Der BGH hat in der jüngeren Rechtsprechung oft Ausführungen zur Frage getätigt, wann das Verhalten von Besuchern dem Mieter zuzurechnen ist. So stellt der BGH unter anderem in einem neueren Urteil (v. 25.08.2020 – VIII ZR 59/20) klar, dass bei Kündigungstatbeständen nicht zwingend ein persönliches Fehlverhalten des Mieters vorliegen muss, sondern dass auch ein ihm zuzurechnendes Verschulden von sogenannten Erfüllungsgehilfen genügen kann.

Für die Praxis bedeutet dies, dass der Mieter für ein Verschulden der Besucher, die sich mit seinem Einverständnis in der Wohnung aufhalten, in gleichem Umfang verantwortlich ist, wie für sein eigenes Verschulden. Dies gilt gleichermaßen für Familienangehörige sowie mit ihm im Haushalt lebende Personen. Schließlich erstreckt sich die Zurechnung nicht nur auf „Freunde und Bekannte“ des Mieters, sondern auch auf Personen, die auf Veranlassung des Mieters, insbesondere Handwerker und Dienstleister, mit der Mietsache in Berührung kommen. Der Vermieter kann daher das Mietverhältnis sofort fristlos kündigen, wenn der Mieter, ein Mitbewohner oder ein Besucher ihm gegenüber im Rahmen einer streitigen Auseinandersetzung ankündigt, er werde ihn töten. Ob und in welchem Umfang es im Nachfolgenden zu Tätlichkeiten kommt, ist ohne Relevanz.

Das Amtsgericht (AG) Hanau hat nun entschieden, dass schon die Ankündigung während eines Streits, die Vermieterin töten zu wollen, eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann (Urt. v. 22.05.2023, Az. 34 C 80/22 (14)). In dem Fall hatten sich die Parteien immer wieder über die Nutzung des Gartens gestritten. Dies eskalierte, als die Mitbewohnerin des beklagten Mieters ankündigte, die Vermieterin zu töten, und dazu aufforderte, ihr ein Messer zu bringen, was auch geschah. Die Vermieterin hatte daraufhin das Mietobjekt schnell verlassen und die Tür geschlossen. 

Laut AG Hanau ist es in solchen Fällen mietrechtlich völlig unerheblich, ob es tatsächlich zu einer Attacke mit dem Messer kommt – Grund für eine fristlose Kündigung bestehe nach solch einem Verhalten in jedem Fall. Der beklagte Mieter muss sich nach Auffassung des Gerichts das Fehlverhalten seiner Mitbewohnerin nämlich zurechnen lassen.