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Wohnungseigentumsrecht:

Was bedeutet ein unbestimmter Beschluss?

Beschlüsse sind das wichtigste Regelungselement der Eigentümerversammlung. Hiermit können die Wohnungseigentümer jegliche Fragen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, unter Umständen sogar auch des Sondereigentums (etwa Gebrauchsregelungen) regeln.

Um der Überprüfung in einem Anfechtungsverfahren standzuhalten, müssen Beschlüsse hinreichend bestimmt sein. Ein hinreichend bestimmter Beschluss sollte bedingungsfeindlich (und damit nicht von äußeren Umständen abhängig) sein und den Regelungsinhalt – also den Willen der Eigentümergemeinschaft – klar darstellen.

Bei Beschlüssen über Instandsetzungsmaßnahmen muss beispielsweise erkennbar sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Dabei müssen in der Regel die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung, also Umfang, Finanzierung, Ablauf und Kostenanschläge geregelt werden. Da Beschlüsse beziehungsweise Beschlussanträge zumeist von der Hausverwaltung formuliert werden, muss diese darauf achten, Beschlüsse entsprechend zu formulieren, da einem unbestimmten Beschluss andernfalls die Ungültigmachung bei Anfechtung, im schlimmsten Fall sogar die Beschlussnichtigkeit wegen Undurchführbarkeit, droht.

Zu den Konsequenzen eines unbestimmten Beschlusses urteilte das Landgericht Frankfurt/Main nunmehr in einer Entscheidung vom 27. Juli 2023 – Az. 2-13 S 94/22, dass die Nichtigkeit eines Beschlusses wegen Unbestimmtheit nur auf Extremfälle zu beschränken sei, in denen der Beschluss keinen durchführbaren Inhalt hat, widersprüchlich ist oder nach Auslegung nicht eindeutig ist, welche von mehreren Möglichkeiten gewollt ist. Kann dem Beschluss durch Auslegung noch ein durchführbarer Regelungsgehalt entnommen werden, kann die fehlende Bestimmtheit nur als Anfechtungsgrund gerügt werden.

Praxistipp

Mit vorstehender Entscheidung schließt sich das Gericht der ständigen Rechtsprechung an, wonach ein Beschluss klar, eindeutig und widerspruchsfrei gefasst sein muss. Die Voraussetzungen einer Nichtigkeit des Beschlusses werden daher seitens des erkennenden Gerichts hoch angesetzt: Dem Beschluss muss – auch unter Heranziehung weiterer Dokumente – ein umsetzbarer Regelungsgehalt entnommen werden können. Erst wenn dies nicht der Fall ist, ist der Beschluss nichtig. Sollte eine Nichtigkeit des Beschlusses nicht vorliegen, verbleibt einem Eigentümer die Möglichkeit der Anfechtung desselben innerhalb der Anfechtungsfrist aufgrund eines intransparenten Inhaltes.